期房退房（distrato）：买受人中途放弃购房，可以要回多少钱

本页为葡萄牙语原文的译文，仅供参考，内容涉及巴西法律。如有出入，以葡萄牙语版本为准。 阅读葡萄牙语原文

购买期房的买受人中途放弃，并不会损失已付的全部款项；但如果是买受人自己提出放弃，也无法全额退款。法律规定了开发商可扣留款项的最高比例以及退款期限，而这些规则会因项目是否适用“独立财产制度”（patrimônio de afetação）而有所不同。

买受人主动放弃与《退房法》的出台

购买在建房产，通常是通过房产预售买卖合同（promessa de compra e venda）来完成的，价款分数月甚至数年分期支付。买受人因经济困难、计划变化或不再有购买意愿而决定不再继续履行时，就会出现所谓的“不动产退房”（distrato imobiliário），即在交付钥匙之前，双方协商一致解除合同。

2018年以前，这类情形引发了大量诉讼。法院适用《消费者保护法》（Código de Defesa do Consumidor），并形成了一项稳定的见解：过高的扣款构成滥用条款。巴西高等法院（Superior Tribunal de Justiça）第543号《判例要旨》（Súmula）已经确立，因买受人原因导致合同解除时，应部分返还已付分期款项，禁止全部没收已付款项。

2018年第13.786号法律，即所谓的《退房法》（Lei do Distrato），修改了第4.591/1964号法律，并开始对扣款上限、退款期限以及合同中必须载明的信息作出明确规定。其宣示的目的，是减少法律上的不确定性，平衡买受人与开发商之间的关系。

需要说明的是，该法适用于其生效之后签订的合同。对于此前签订的预售合同，则适用由司法实践形成的规则，因此签约日期对于判断具体案件适用哪一套规则至关重要。

允许的扣款比例与独立财产制度

在任何退房协商中，核心问题都是开发商能以违约金名义扣留多少款项。《退房法》根据项目的法律结构设定了两个不同的档次。

按照第4.591/1964号法律第67-A条规定的一般规则，约定的违约金不得超过买受人已付款项的25%。这是适用于未采用独立财产制度的开发项目的上限，而这种情况在市场上仍然相当常见。

当项目适用独立财产制度时，上限会提高。此时，扣留金额最高可达已付款项的50%。独立财产制度在账务上将土地以及与该特定工程相关的资产分隔开来，在开发商破产时保护买受人；法律认为，较高的比例是对这种强化保护的对价。

因此，买受人在讨论具体金额之前，应当先核实在公证登记处登记的开发备案文件（memorial de incorporação）中是否载明已设立独立财产。这一细节决定了扣款上限是25%还是50%，并会显著影响最终可退还的金额。

项目采用独立财产制度时，最高扣款比例从25%升至50%，这一差别决定了退款的多少。

还要注意一个常见的误区：扣款比例是以买受人实际已付的款项为基数，而不是以房产总价为基数。把这两种计算基数混为一谈，往往会导致开发商给出的退款方案远低于法律所允许的水平。

开发商可以扣除和不可以扣除的项目

除违约金之外，法律还允许开发商扣除其他款项，前提是合同中有约定，并已向买受人作了妥善告知。了解这份清单，可以避免在结算时接受不当的扣减。

可以扣除的项目包括：经纪佣金（comissão de corretagem），前提是买受人事先已被告知该笔费用不予退还；以及该房产所产生的税费和物业费用。巴西高等法院已在重复上诉案件（recursos repetitivos）的裁判中确认，在信息清晰且事先告知的情况下，将经纪佣金转由买受人承担是有效的。

如果买受人已经拿到钥匙并占用了该单元，开发商还可以就房产的使用收取一笔费用，类似于使用期间的租金，再加上维护费用。但这种收费以买受人已实际取得占有为前提，对从未占用该房产的人不适用。

另一方面，也有明确的限制。开发商不得扣留全部已付款项，不得叠加处罚而使退款权利落空，也不得施加未经约定或未以透明方式告知的扣减。使退款落空的条款被视为滥用条款，可以通过司法途径予以审查。

另一个敏感问题是退款期限。在未采用独立财产制度的项目中，款项应自合同解除之日起180日内返还。而在采用独立财产制度的项目中，退款可以在取得竣工验收证明（habite-se）、即工程完工之后30日内进行，这可能会大幅推迟买受人收到款项的时间。

如何协商退款，以及签署解约文件前的注意事项

退房协商从整理文件开始。买受人应当备齐合同、所有付款凭证、各项补充协议以及开发备案文件。有了这些材料，才能准确计算扣款基数，并确认项目适用的制度。

掌握了这些数据，就可以将开发商的方案与法定上限进行对照。如果公司提出的退款远低于允许的比例，买受人就有切实的空间提出有依据的还价，依据是《退房法》以及已经形成的相关司法见解。

在签署任何解约文件之前，应当仔细阅读每一项条款，尤其是涉及全面清偿（quitação geral）和放弃权利的条款。退房文件中往往载有宽泛的声明，一旦签署，日后就很难再就被不当扣留的款项提出异议。

同样稳妥的做法，是要求文件逐项列明所有已适用的扣减及相应的计算基数。如果退房文件含糊笼统，只写明最终应退金额而不说明构成，买受人就难以核对，也可能掩盖超出允许范围的扣留。

如果开发商拒不遵守法定限额，或者设定了与具体情况不相称的退款期限，诉讼途径依然可用。买受人可以请求审查相关条款、返还超额扣留的款项，并请求确定合理的退款期限，一切均以现行规则和合同诚信原则为依据。

事先获得专业意见，对这一过程大有帮助。正确计算应退余额、识别不当扣减，并评估究竟采取行政途径还是司法途径更为合适，往往能够保护买受人的财产，避免放弃购房变成不成比例的损失。

常见问题

如果我放弃期房，开发商最多可以扣留多少？

这取决于项目适用的制度。按一般规则，以违约金名义扣留的比例最高为已付款项的25%。如果开发项目适用独立财产制度，上限提高至已付款项的50%。无论哪种情况，该比例都是以实际已付的款项为基数，而不是以房产总价为基数。

开发商需要在多长时间内退款？

在未采用独立财产制度的项目中，应自合同解除之日起180日内退款。在采用独立财产制度的项目中，可以在签发竣工验收证明（habite-se）之后30日内退款，也就是工程完工之后，这可能使买受人收到款项的时间推迟相当长一段时间。

退房时，经纪佣金也会退还吗？

原则上不会。如果买受人已被清楚且事先告知这笔费用由其自行承担，且在合同解除时不予退还，则经纪佣金可以被扣留。上级法院已确立了这一见解。但如果没有事先且透明的告知，这种扣留仍可被提出质疑。

As informações deste artigo são de caráter informativo e não substituem consulta jurídica individualizada. Cada caso possui particularidades que exigem análise específica.