El STF valida las restricciones a la compra de tierras rurales por empresas con capital extranjero

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El Pleno del Supremo Tribunal Federal (STF, el tribunal supremo de Brasil) concluyó por unanimidad el juicio sobre la adquisición de inmuebles rurales por empresas brasileñas controladas por capital extranjero y reconoció la validez de las restricciones previstas en la Ley 5.709/1971.

Juicio concluido por unanimidad

El Pleno del STF finalizó, el 23 de abril de 2026, el examen de dos acciones que cuestionaban la constitucionalidad del artículo 1º, párrafo 1º, de la Ley 5.709, de 1971. La disposición equipara, para efectos de la adquisición de inmuebles rurales, a las empresas brasileñas cuyo control accionario es mayoritariamente extranjero con las personas jurídicas extranjeras, y las somete a las mismas limitaciones en materia de tierras.

El juicio se reanudó tras una solicitud de vista (pedido de vista, suspensión para estudiar el caso) del ministro Alexandre de Moraes y alcanzó la unanimidad. Antes de la suspensión, cinco ministros ya se habían pronunciado a favor de mantener las restricciones. A la vuelta, Alexandre de Moraes, Luiz Fux, Dias Toffoli y Edson Fachin acompañaron al ponente, con lo que el resultado quedó unánime a favor de la ley.

Las dos acciones llegaron al STF por caminos distintos. La Sociedade Rural Brasileira sostenía, en la ADPF 342, que la Constitución no autoriza un trato diferenciado entre empresas nacionales según el origen del capital que las controla, sobre todo tras la derogación del artículo 171 por la Enmienda Constitucional 6, de 1995. En cambio, en la ACO 2.463, la Unión y el Incra (Instituto Nacional de Colonización y Reforma Agraria) defendían la aplicación íntegra de la legislación y pretendían invalidar el criterio administrativo que eximía a las notarías y registros de observar estas restricciones.

Fundamentos constitucionales invocados por el colegiado

A lo largo de las sesiones, los ministros debatieron si la Constitución de 1988 permite tratar a las empresas brasileñas como extranjeras a efectos de limitar la adquisición de tierras. Por un lado, se sostenía que esa equiparación vulneraría principios constitucionales. Por otro, se argumentó que es legítima como instrumento de protección de la soberanía y del territorio nacional.

El voto que guio la decisión sostuvo que el derecho de propiedad no es absoluto y puede ser limitado por ley, sobre todo cuando se trata de bienes de relevancia estratégica, como el suelo rural. La fundamentación invocó los artículos 172 y 190 de la Constitución, que autorizan la regulación del capital extranjero y la limitación de la adquisición de inmuebles rurales por personas extranjeras.

Según esta línea interpretativa, la distinción basada en el origen del capital controlador es legítima, pues está directamente relacionada con el dominio efectivo sobre la tierra. El colegiado también ponderó que las restricciones a la entrada de capital extranjero en áreas sensibles no son inéditas en el sistema constitucional brasileño, y se aplican igualmente a sectores como la asistencia sanitaria y los medios de comunicación.

El derecho de propiedad no es absoluto y puede ser limitado por ley, sobre todo cuando se trata de bienes de relevancia estratégica, como el suelo rural.

Otro argumento central fue el de la recepción constitucional. La Ley 5.709, de 1971, sigue vigente porque se apoya en disposiciones de la Carta de 1988 que autorizan tanto la regulación del capital extranjero como la limitación de la adquisición de tierras por extranjeros. Se señaló que la larga vigencia de la ley refuerza su legitimidad, en respeto al principio de seguridad jurídica.

Efectos prácticos para el mercado de tierras

Con la decisión, las empresas brasileñas cuyo control accionario esté concentrado en inversores extranjeros siguen sometidas al régimen específico de adquisición de inmuebles rurales, que incluye límites de extensión, autorización del Incra en determinados supuestos y una inscripción registral condicionada al cumplimiento de las reglas. En la práctica, el pronunciamiento del STF elimina la inseguridad que pesaba sobre este tipo de transacciones desde 2010, cuando el tema volvió a ser objeto de controversia administrativa.

El tribunal rechazó el argumento de que la norma sería anacrónica. Describió el modelo brasileño como moderado y compatible con las prácticas internacionales, y mencionó legislaciones extranjeras que imponen controles aún más rigurosos a la adquisición de tierras por no nacionales. Para quienes trabajan en planificación patrimonial rural, la confirmación preserva el marco jurídico vigente y reafirma la necesidad de un análisis societario detallado antes de cualquier operación que involucre capital externo.

El criterio también repercute en las operaciones de fusión y adquisición en el agronegocio, en las reorganizaciones societarias y en los fondos de inversión con participación extranjera. La orientación del STF exige que los registros de la propiedad inmueble observen las exigencias de la Ley 5.709, de 1971, siempre que identifiquen control extranjero en la cadena accionaria de la adquirente. Para recibir orientación sobre cuestiones agrarias y constitucionales, el lector puede conocer las áreas de actuación del despacho.

Preguntas frecuentes

¿Qué empresas resultan afectadas por la decisión sobre capital extranjero?

La decisión alcanza a las empresas constituidas conforme a la legislación brasileña, pero cuyo control accionario es ejercido mayoritariamente por personas físicas o jurídicas extranjeras. Al adquirir inmuebles rurales en el territorio nacional, estas sociedades quedan sujetas al régimen restrictivo de la Ley 5.709, de 1971, que impone límites de superficie, exige autorización en determinados supuestos y establece un control registral específico.

¿Quién debe verificar la aplicación de las restricciones en una compra de tierras?

La verificación corresponde al propio adquirente, al notario responsable de la inscripción y, en los casos exigidos por ley, al Incra. Los registros de la propiedad inmueble pasan a examinar con rigor el origen del capital de la adquirente antes de formalizar el acto, bajo pena de nulidad. La asesoría jurídica previa resulta indispensable para evitar el rechazo de la inscripción y litigios futuros.

¿Por qué consideró el STF que la ley es compatible con la Constitución?

Porque los ministros entendieron que los artículos 172 y 190 de la Constitución recibieron la legislación anterior y autorizan expresamente la regulación del capital extranjero y la limitación de la adquisición de inmuebles rurales. La decisión también destacó la soberanía nacional y la relevancia estratégica del suelo rural, y rechazó la tesis de que el derecho de propiedad tendría carácter absoluto.

As informações deste artigo são de caráter informativo e não substituem consulta jurídica individualizada. Cada caso possui particularidades que exigem análise específica.