Distrato de imovel na planta: o que o comprador pode recuperar

Quem compra imóvel na planta e precisa desistir do negócio tem direito a recuperar boa parte do que pagou, mas a construtora pode reter um percentual a título de despesas administrativas e comissão. O limite dessa retenção e o momento da devolução estão definidos em lei e na jurisprudência, e ultrapassá-los caracteriza abuso passível de revisão judicial.

O que é o compromisso de compra e venda na planta

O compromisso de compra e venda de imóvel na planta é o contrato pelo qual o comprador adquire uma unidade ainda em construção, comprometendo-se a pagar o preço de forma parcelada até a entrega das chaves. É uma das modalidades mais comuns no mercado imobiliário, justamente porque permite ao adquirente diluir o pagamento ao longo da obra e, em tese, garantir um preço inferior ao do imóvel pronto.

Acontece que a vida do comprador pode mudar entre a assinatura e a entrega. Perda de emprego, divórcio, redução de renda ou simples arrependimento levam muitas pessoas a buscar a rescisão do contrato. A pergunta que surge é direta: quanto desse dinheiro volta para o bolso de quem desistiu?

A resposta depende de dois fatores centrais. O primeiro é saber quem deu causa à rescisão. O segundo é identificar qual regime jurídico se aplica ao contrato, já que a legislação sobre o tema mudou de forma relevante nos últimos anos.

Quem deu causa à rescisão muda tudo

O ponto de partida de qualquer análise é apurar a origem do rompimento. Quando a construtora atrasa a obra de forma injustificada, entrega unidade fora das especificações ou descumpre cláusula essencial, é ela quem deu causa à rescisão. Nesse cenário, o comprador tem direito à devolução integral dos valores pagos, corrigidos, sem qualquer retenção, e ainda pode pleitear indenização pelos prejuízos sofridos.

Situação distinta ocorre quando é o próprio comprador quem desiste, por motivos pessoais e sem culpa do vendedor. Aqui a lei admite que a construtora retenha parte do que foi pago, porque houve despesas reais com publicidade, corretagem e estruturação do empreendimento. O que se discute, então, não é o direito à devolução, mas o percentual legítimo dessa retenção.

Existe ainda uma terceira hipótese, frequentemente esquecida: a rescisão por fato externo às partes, como caso fortuito ou força maior. Nessas situações, a solução tende a aproximar-se da devolução ampla, justamente porque não há culpa atribuível ao adquirente que justifique penalização severa.

Os limites legais de retenção pela construtora

A chamada Lei do Distrato, que alterou a legislação dos empreendimentos imobiliários, trouxe parâmetros objetivos para os contratos firmados sob o regime de incorporação. Como regra geral, a construtora pode reter até 25% dos valores efetivamente pagos pelo comprador que desiste do negócio sem culpa do vendedor.

Quando o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação, que separa o patrimônio da obra do patrimônio geral da incorporadora, esse limite de retenção pode chegar a 50% dos valores pagos. A lógica é proteger os demais adquirentes do mesmo empreendimento, evitando que a desistência de um comprometa a continuidade da obra.

Além desse percentual, a lei também permite que sejam descontados valores como a comissão de corretagem efetivamente paga, eventuais impostos incidentes sobre o imóvel, cotas de condomínio e despesas de fruição quando o comprador chegou a usar a unidade. Cada desconto precisa estar previsto em contrato e corresponder a uma despesa real, sob pena de ser invalidado.

É importante observar que esses percentuais incidem sobre os valores pagos pelo comprador, e não sobre o preço total do imóvel. A distinção é decisiva, porque construtoras frequentemente calculam a retenção sobre a base errada para reduzir o montante a devolver.

A retenção legítima compensa despesas reais da construtora, jamais funciona como punição que transforma a desistência em perda quase total do dinheiro investido.

Antes da legislação específica, os tribunais já vinham fixando percentuais de retenção em patamares semelhantes, geralmente entre 10% e 25% dos valores pagos, conforme as circunstâncias de cada caso. Essa construção jurisprudencial continua relevante para contratos antigos e para situações não cobertas integralmente pela lei.

Quando a retenção vira abuso

O percentual previsto em lei é um teto, não um valor automático. Cláusulas que impõem perda total ou quase total das parcelas pagas são consideradas abusivas e podem ser revistas judicialmente, ainda que o comprador as tenha assinado. A liberdade contratual não autoriza a estipulação de penalidade que esvazia o equilíbrio do negócio.

Configura abuso, por exemplo, a cláusula que prevê retenção de 90% dos valores pagos, a que impõe a perda de todo o sinal somada a multa adicional, ou a que condiciona a devolução à revenda da unidade para terceiro, deixando o comprador refém de prazo indeterminado. Esse tipo de previsão coloca o adquirente em desvantagem exagerada e contraria a boa-fé que deve reger a relação de consumo.

Também é abusiva a retenção da comissão de corretagem quando o comprador sequer foi informado, de forma clara, de que estava arcando com esse custo. A transparência sobre cada valor cobrado é exigência da legislação consumerista, e a falta dela compromete a validade do desconto.

Outro abuso recorrente é a tentativa de calcular a retenção sobre o valor total do contrato, e não sobre o efetivamente pago. Quem desembolsou poucas parcelas e enfrenta esse cálculo distorcido pode acabar, na prática, sem nada a receber, o que a lei não tolera.

Como e quando o dinheiro deve ser devolvido

Definido o valor a restituir, surge a questão do prazo. A jurisprudência consolidada determina que a devolução das parcelas, descontada a retenção legítima, ocorra de uma só vez, e não de forma parcelada. Não se admite que a construtora devolva o dinheiro nas mesmas condições em que o recebeu, parcela a parcela, ao longo de anos.

Esse entendimento protege o comprador de uma situação desproporcional: enquanto ele entregou recursos de imediato, a construtora pretenderia restituí-los de modo diluído e demorado. A devolução em parcela única é a regra que reequilibra a relação.

Para os contratos regidos pela legislação mais recente, há prazos específicos contados a partir de marcos como a expiração do período de carência ou a obtenção do habite-se, conforme o caso. Ainda assim, a diretriz de restituição em pagamento único permanece como referência central de proteção ao adquirente.

Sobre os valores devolvidos incidem correção monetária, para preservar o poder de compra, e juros quando configurada a mora da construtora. A correção deve observar índice oficial, e não taxa interna escolhida unilateralmente pela empresa, prática que também costuma ser questionada com sucesso.

Passos práticos para quem precisa rescindir

O primeiro passo é reunir toda a documentação do negócio: contrato assinado, comprovantes de pagamento de cada parcela, recibos de corretagem e qualquer comunicação trocada com a construtora. Esse acervo é a base para calcular quanto foi efetivamente pago e qual seria a devolução justa.

Em seguida, convém formalizar a intenção de rescindir por escrito, registrando a data e o motivo. A notificação formal evita discussões futuras sobre o momento do pedido e marca o início da contagem de prazos para a devolução.

Diante de proposta de retenção acima dos limites legais ou de devolução parcelada, o caminho é buscar orientação jurídica especializada antes de assinar qualquer distrato. Muitos acordos apresentados como definitivos contêm renúncias que o comprador não precisaria aceitar.

As informações deste artigo são de caráter informativo e não substituem consulta jurídica individualizada.