STJ vai uniformizar rescisao de imovel sem registro de alienacao

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça vai julgar, sob o rito dos recursos repetitivos, qual regime jurídico se aplica à rescisão de contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária sem registro em cartório.

Tema 1.420 e o que está em jogo

A controvérsia foi cadastrada como Tema 1.420 e tem alcance significativo no mercado imobiliário brasileiro. A pergunta central é direta: nas hipóteses em que o contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária não tenha sido levado a registro, a rescisão do pacto deve seguir as regras da legislação específica de alienação fiduciária de bem imóvel ou as disposições do Código de Defesa do Consumidor?

O ponto é relevante porque os dois regimes oferecem soluções distintas para a quebra contratual. A legislação específica disciplina ritos próprios para constituição em mora, leilão do imóvel e devolução de valores ao adquirente, com particularidades pensadas para o financiamento imobiliário garantido por alienação fiduciária. Já o microssistema consumerista privilegia a proteção do contratante mais vulnerável, com regras sobre devolução de quantias pagas, abusividade de cláusulas e equilíbrio contratual.

Ao votar pela afetação, a relatora apontou que o tema já foi enfrentado em julgados das turmas de direito privado do tribunal, com decisões recentes que não revelam uniformidade de entendimento. A maturidade da discussão e a divergência interna autorizam, no entender da relatora, a submissão da matéria ao rito repetitivo, com efeito vinculante para os tribunais de origem.

Distinção em relação ao Tema 1.095

O STJ já se debruçou sobre questão próxima, mas em hipótese diferente. No Tema 1.095, a corte firmou orientação para os contratos de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrados em cartório. A tese estabeleceu que, nessa hipótese, a resolução do contrato por inadimplemento, com a prévia constituição em mora do devedor, deve seguir o procedimento previsto na legislação específica, afastada a incidência das normas consumeristas.

O fundamento da distinção reside na seguinte lógica: ao registrar a garantia em cartório, as partes formalizam um direito real de garantia oponível a terceiros, ativando integralmente o regime jurídico próprio dessa figura. O contrato escrito, somado ao registro, confere publicidade à propriedade fiduciária e desencadeia o ferramental específico previsto pela lei para a hipótese de inadimplemento, especialmente o procedimento extrajudicial de leilão do bem.

A presença ou ausência do registro em cartório define o quadro de regras que rege a quebra do negócio imobiliário.

A controvérsia agora afetada ao rito repetitivo trata exatamente da hipótese inversa: contratos celebrados, mas não levados a registro. Sem o registro, a propriedade fiduciária não se constitui plenamente como direito real, o que abre espaço para discussão sobre qual regime jurídico deve prevalecer na hipótese de quebra do negócio.

Por que a falta de registro acontece

A ausência de registro em cartório decorre de fatores variados. Em alguns casos, o adquirente posterga a providência para reduzir custos imediatos, dado que o registro envolve emolumentos e tributos. Em outros, há barreiras documentais ou pendências na cadeia dominial que impedem a formalização plena. Também se observam práticas de mercado em que a garantia é contratualmente prevista, mas não chega a se converter em direito real pela inércia das partes ou de terceiros envolvidos na operação.

Suspensão de processos e efeitos imediatos

Com a afetação da matéria ao rito dos recursos repetitivos, ficam suspensos os recursos especiais e os agravos em recurso especial sobre a mesma controvérsia, tanto em segunda instância quanto no próprio STJ. A medida pretende evitar decisões contraditórias e garantir tratamento uniforme aos casos pendentes até a definição da tese pela Segunda Seção.

Para os jurisdicionados, a suspensão significa um interregno de previsibilidade limitada. Litigantes que já esperavam a apreciação de seus recursos terão de aguardar o julgamento do tema piloto, enquanto novos pedidos costumam observar a mesma lógica de espera quando a matéria recursal central coincide com a controvérsia afetada.

A entrada em rito repetitivo costuma sinalizar a busca de pacificação jurisprudencial e tem o efeito prático de orientar tribunais estaduais e regionais. Após a fixação da tese, decisões proferidas em sentido contrário poderão ser objeto de reforma ou de mecanismos processuais específicos para alinhamento ao entendimento firmado pela corte superior.

Pontos centrais para acompanhamento

O processo de definição do tema costuma envolver manifestações de entidades representativas, audiências públicas e amplo debate sobre os impactos sociais e econômicos da tese a ser firmada. Algumas variáveis tendem a ocupar espaço central no julgamento:

1. O peso do registro como elemento de constituição da propriedade fiduciária;
2. A natureza jurídica do contrato celebrado sem registro e suas consequências;
3. O grau de vulnerabilidade do adquirente em cada modalidade negocial;
4. Os impactos do regime escolhido sobre a devolução de valores pagos;
5. A coexistência entre o microssistema consumerista e a legislação específica;
6. A coerência com precedentes anteriores, sobretudo o Tema 1.095.

Repercussão para o mercado imobiliário

O desfecho do julgamento terá reflexos relevantes em segmentos diversos do mercado imobiliário, especialmente naqueles em que o registro não costuma ser concluído antes do início do cumprimento contratual. Loteamentos populares, contratos de gaveta, financiamentos diretos com construtoras e operações celebradas em cidades de menor porte estão entre as situações mais sensíveis à definição da tese.

Para os adquirentes, a clareza sobre o regime aplicável reduz incertezas sobre o destino dos valores pagos em caso de quebra contratual. Para incorporadoras e instituições financeiras, a tese pode redesenhar estratégias de gestão de inadimplência, retomada de imóveis e estruturação de garantias. A escolha do regime aplicável altera a velocidade da retomada, os custos do processo e o nível de proteção conferido à parte mais vulnerável.

Diante da relevância do tema, recomenda-se acompanhamento atento das publicações oficiais sobre o andamento do julgamento. Para quem está às voltas com situação envolvendo contrato de compra e venda com alienação fiduciária sem registro, a orientação jurídica especializada é fundamental. Cada caso possui peculiaridades documentais, contratuais e probatórias que merecem análise individualizada antes de qualquer decisão processual.

As informações deste artigo são de caráter informativo e não substituem consulta jurídica individualizada.