STJ aceita recibo de compra como justo titulo em usucapiao

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu, por unanimidade, que o recibo de compra e venda de imóvel pode servir como justo título para a configuração da usucapião ordinária, prevista no Código Civil.

O que decidiu o STJ no caso

A controvérsia teve origem em ação ajuizada por uma mulher que afirmava ser possuidora de um imóvel adquirido em 2014, conforme demonstrado por recibo de compra e venda. Segundo a autora, ela teria fixado residência no local e exercido posse mansa, pacífica e ininterrupta por mais de sete anos, o que preencheria os requisitos legais da usucapião ordinária.

Em primeira análise, o Tribunal de Justiça de Sergipe rejeitou o pedido. Para os desembargadores, o recibo de compra e venda, isoladamente, não se enquadraria no conceito de justo título, requisito tido como indispensável para a modalidade de usucapião ordinária pretendida pela autora.

O recurso especial chegou ao STJ e foi distribuído à Terceira Turma, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi. O colegiado, por unanimidade, deu provimento ao recurso e firmou entendimento de que o recibo, ainda que aparentemente insuficiente quando analisado de forma isolada, pode servir para demonstrar a inequívoca intenção das partes de transmitir a propriedade.

O que é justo título na usucapião ordinária

A usucapião ordinária exige a presença de quatro requisitos cumulativos: posse mansa, pacífica e contínua; lapso temporal de dez anos; justo título; e boa-fé do possuidor. O prazo pode ser reduzido para cinco anos quando o imóvel tiver sido adquirido onerosamente com base em registro cartorário, ainda que posteriormente cancelado, desde que o possuidor tenha estabelecido moradia no local ou realizado investimentos de relevante interesse social e econômico.

Justo título, classicamente, era compreendido como o instrumento formal apto a transferir a propriedade, mas eivado de algum vício que impedisse a produção plena de efeitos. A relatora destacou que esse conceito não deve se restringir à documentação formalmente perfeita de transferência da propriedade, sob pena de esvaziar a utilidade prática da usucapião ordinária.

Para a ministra, a leitura restritiva do requisito faria com que a usucapião ordinária perdesse sua razão de ser. Em situações de instrumentos formais perfeitos, o adquirente teria à disposição remédios jurídicos diretos, como a adjudicação compulsória, sem necessidade de recorrer à usucapião para regularizar a propriedade.

Função social da propriedade e direito à moradia

Outro pilar da decisão foi a interpretação extensiva do requisito do justo título, em harmonia com a função social da propriedade e o direito fundamental à moradia. A relatora pontuou que, mesmo sem a formalidade necessária para a transferência plena, deve ser admitido como justo título qualquer documento capaz de evidenciar a intenção inequívoca de transmitir a propriedade.

O conceito de justo título não deve se restringir à documentação formalmente perfeita de transferência da propriedade.

Esse entendimento sintoniza-se com a lógica do direito civil contemporâneo, no qual a propriedade não é mais vista como um direito absoluto, mas como uma situação jurídica condicionada ao cumprimento de finalidades sociais. A proteção do possuidor que efetivamente habita o imóvel e dele cuida prevalece sobre o formalismo documental quando a vontade negocial das partes se mostra clara.

A relatora também ressaltou que a sentença proferida em ação de usucapião tem natureza meramente declaratória. Isso significa que o direito de propriedade já foi adquirido pelo possuidor no momento em que se completaram os requisitos legais; a decisão judicial apenas reconhece formalmente essa situação preexistente. O registro da sentença, por sua vez, serve para conferir publicidade e oponibilidade erga omnes.

Elementos avaliados pelo julgador

Para verificar se o recibo cumpre o papel de justo título, o magistrado deve analisar conjunto probatório amplo. Não basta a existência formal do documento; é preciso aferir indícios concretos de que houve negócio jurídico real entre as partes envolvidas.

Entre os elementos relevantes para essa avaliação podem ser considerados:

1. A data do recibo e a coerência temporal com a posse exercida;
2. A identificação precisa das partes envolvidas no negócio;
3. A descrição do imóvel e a correspondência com o bem objeto da ação;
4. O valor pago e a sua compatibilidade com o mercado da época;
5. A existência de testemunhas ou de outros documentos complementares;
6. A continuidade da posse exercida desde a data do recibo.

Impactos práticos da decisão

A decisão traz repercussão significativa para milhares de brasileiros que adquiriram imóveis informalmente, sem o registro cartorário adequado. Em situações de bairros periféricos, áreas rurais e loteamentos irregulares, a transmissão por meio de recibo simples é prática corrente, em razão do custo e da burocracia envolvidos no procedimento de transferência formal.

Com o entendimento firmado pela Terceira Turma, abre-se caminho para que possuidores nessas circunstâncias regularizem definitivamente a situação do imóvel, contanto que demonstrem a posse pelo prazo legal, a boa-fé e a intenção negocial subjacente ao recibo. O reconhecimento judicial permite o registro da propriedade no cartório competente e o pleno exercício dos direitos dominiais.

Vale lembrar que a decisão não dispensa o cumprimento dos demais requisitos da usucapião ordinária. O possuidor precisa comprovar a posse contínua, mansa e pacífica pelo prazo legal, além da boa-fé, ou seja, a convicção de exercer a posse em conformidade com o direito. A simples existência do recibo, sem o atendimento dos outros pressupostos, não basta para o sucesso da pretensão.

Diferença para a usucapião extraordinária

Na modalidade extraordinária, prevista no artigo 1.238 do Código Civil, não se exige justo título nem boa-fé. Em compensação, o prazo necessário para a aquisição da propriedade é mais longo, fixado em quinze anos, podendo ser reduzido para dez anos em hipóteses específicas. A escolha entre as modalidades depende das circunstâncias factuais e dos documentos disponíveis ao possuidor.

Perspectivas para casos similares

O entendimento do STJ tende a uniformizar a jurisprudência em todo o país, orientando tribunais estaduais a adotarem leitura mais flexível do conceito de justo título. Decisões anteriores divergiam, com algumas cortes admitindo o recibo e outras rejeitando-o de forma sumária. Com a posição da Terceira Turma, espera-se redução do contencioso e maior previsibilidade nas demandas envolvendo regularização fundiária.

Para quem se encontra em situação similar, a recomendação é buscar orientação jurídica especializada antes de ajuizar a ação de usucapião. A reunião adequada de provas, a juntada de documentos complementares e a produção de prova testemunhal podem fazer a diferença entre o sucesso e o insucesso da pretensão. Cada caso possui particularidades que merecem análise individualizada por profissional habilitado.

Provas complementares que reforçam o pedido de usucapião ordinária

O recibo, isoladamente, raramente sustenta o pedido de usucapião. A jurisprudência consolida-se no sentido de que a documentação deve vir acompanhada de elementos adicionais capazes de demonstrar a posse e a boa-fé do adquirente. Comprovantes de pagamento de IPTU em nome do possuidor, contas de água, luz e telefone com endereço do imóvel, declarações de vizinhos e fotografias datadas figuram entre as provas que fortalecem o conjunto probatório apresentado em juízo. A reunião desses elementos, ao lado do recibo, costuma definir o desfecho da ação.

Também se mostra útil a juntada de documentos administrativos, como protocolos junto à prefeitura para regularização predial, processos de aprovação de reformas e cadastros municipais que indiquem o possuidor como responsável pelo imóvel. A continuidade desses registros ao longo dos anos reforça a presunção de posse mansa e pacífica, requisito indispensável para a aquisição da propriedade pelo decurso do tempo. Quando o conjunto probatório se mostra coerente e cronologicamente alinhado, a tese sustentada pela autora ganha consistência.

Em paralelo, recomenda-se a produção de prova testemunhal robusta. Vizinhos, antigos proprietários, prestadores de serviço e familiares que tenham acompanhado a posse podem confirmar a continuidade do exercício possessório e a inexistência de oposição. A prova testemunhal, somada aos documentos, costuma ser decisiva nos processos de usucapião, sobretudo quando o recibo apresenta lacunas ou imprecisões redacionais comuns em transações informais celebradas em áreas de regularização fundiária precária.

As informações deste artigo são de caráter informativo e não substituem consulta jurídica individualizada.