Distrato Imobiliário: Devolução de Valores na Desistência

A desistência da compra de um imóvel na planta garante a devolução de parte dos valores pagos, mas a Lei do Distrato autoriza a construtora a reter percentuais que variam conforme o regime da incorporação.

Quando o comprador pode pedir o distrato imobiliário

O distrato imobiliário ocorre quando o adquirente decide encerrar o contrato de compra e venda antes da entrega das chaves, geralmente por dificuldade financeira, mudança de planos ou perda da capacidade de pagar as parcelas. A Lei nº 13.786/2018 disciplinou essa hipótese e alterou a Lei nº 4.591/1964, que trata das incorporações imobiliárias.

A norma diferencia duas situações. Na primeira, o próprio comprador desiste do negócio ou deixa de pagar as prestações, o que caracteriza resolução por sua iniciativa. Na segunda, a construtora descumpre o contrato, atrasa a obra além do prazo de tolerância ou frustra a entrega, hipótese em que a devolução costuma ser integral e corrigida.

Identificar quem deu causa ao rompimento é o primeiro passo, porque essa definição determina quanto será devolvido e em quanto tempo o valor retorna ao adquirente.

Quanto a construtora pode reter na devolução

Quando a desistência parte do comprador, a legislação permite a retenção de uma pena convencional sobre o total já pago. O percentual depende do regime jurídico do empreendimento, conforme o quadro abaixo.

Critério	Sem patrimônio de afetação	Com patrimônio de afetação
Retenção máxima da quantia paga	Até 25%	Até 50%
Prazo para devolução	Até 180 dias após o distrato	Até 30 dias após o habite-se
Base legal	Artigo 67-A da Lei 4.591/1964	Artigo 67-A, parágrafo 5º, da mesma lei

Além da pena convencional, a construtora pode descontar a comissão de corretagem, os impostos incidentes sobre o imóvel, as cotas de condomínio e a chamada fruição, valor cobrado pelo período em que o adquirente eventualmente usou a unidade. Esses abatimentos precisam estar previstos no contrato e demonstrados de forma transparente.

Os tribunais têm reduzido percentuais considerados abusivos, especialmente em contratos anteriores à lei ou quando a retenção inviabiliza a restituição. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou que a devolução deve ser proporcional e não pode servir de enriquecimento da incorporadora.

A devolução só é integral quando a desistência decorre de culpa exclusiva da construtora.

Por isso, quando o rompimento decorre de atraso na entrega ou de propaganda enganosa, o comprador tende a recuperar tudo o que pagou, acrescido de correção monetária e, em alguns casos, indenização por perdas e danos.

Passos para recuperar os valores pagos

O adquirente que pretende reaver os valores deve organizar a documentação antes de qualquer negociação. Reunir o contrato, os comprovantes de pagamento, os boletos quitados e as comunicações trocadas com a construtora cria a base probatória do pedido.

Em seguida, convém formalizar o pedido de distrato por escrito, preferencialmente com protocolo ou aviso de recebimento, indicando o desejo de encerrar o contrato e solicitando o demonstrativo dos descontos pretendidos. Esse registro evita alegações posteriores de inércia ou de aceitação tácita de cláusulas desfavoráveis.

Se a proposta administrativa apresentar retenção superior aos limites legais ou impuser devolução em prazos excessivos, o caminho seguinte é a via judicial. A ação revisional pode questionar cláusulas abusivas, ajustar o percentual de retenção e fixar a correção dos valores desde cada desembolso. Calcular previamente o montante devido permite avaliar se o acordo oferecido é vantajoso ou se a discussão judicial trará resultado melhor.

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Perguntas Frequentes

Quem desiste da compra perde todo o dinheiro pago?

Não. A desistência permite que a construtora retenha apenas uma parte, limitada a 25% da quantia paga nos empreendimentos comuns e a 50% naqueles submetidos ao patrimônio de afetação. O restante deve ser devolvido com correção monetária. Cláusulas que prevejam perda total ou retenção superior a esses limites são consideradas abusivas e podem ser revistas.

Qual o prazo para a construtora devolver os valores?

Nos empreendimentos sem patrimônio de afetação, a restituição ocorre em até 180 dias contados do distrato. Já nos projetos com patrimônio de afetação, o pagamento acontece em até 30 dias após a expedição do habite-se. Esses prazos constam da Lei 4.591/1964 e devem ser respeitados, sob pena de incidência de correção e encargos.

É possível recuperar a comissão de corretagem?

Em regra, a comissão de corretagem fica retida quando a desistência parte do comprador, desde que o contrato preveja expressamente esse encargo e a intermediação tenha sido efetivamente prestada. Quando o rompimento decorre de culpa da construtora, porém, o adquirente costuma reaver também esse valor, já que a frustração do negócio não pode ser atribuída a quem cumpriu suas obrigações.