Distrato Imobiliário: Devolução de Valores na Desistência

A desistência da compra de um imóvel na planta garante a devolução de parte dos valores pagos, mas a Lei do Distrato autoriza a construtora a reter percentuais que variam conforme o regime da incorporação.

Quando o comprador pode pedir o distrato imobiliário

O distrato imobiliário ocorre quando o adquirente decide encerrar o contrato de compra e venda antes da entrega das chaves, geralmente por dificuldade financeira, mudança de planos ou perda da capacidade de pagar as parcelas. A Lei nº 13.786/2018 disciplinou essa hipótese e alterou a Lei nº 4.591/1964, que trata das incorporações imobiliárias.

A norma diferencia duas situações. Na primeira, o próprio comprador desiste do negócio ou deixa de pagar as prestações, o que caracteriza resolução por sua iniciativa. Na segunda, a construtora descumpre o contrato, atrasa a obra além do prazo de tolerância ou frustra a entrega, hipótese em que a devolução costuma ser integral e corrigida.

Identificar quem deu causa ao rompimento é o primeiro passo, porque essa definição determina quanto será devolvido e em quanto tempo o valor retorna ao adquirente.

Quanto a construtora pode reter na devolução

Quando a desistência parte do comprador, a legislação permite a retenção de uma pena convencional sobre o total já pago. O percentual depende do regime jurídico do empreendimento, conforme o quadro abaixo.

Além da pena convencional, a construtora pode descontar a comissão de corretagem, os impostos incidentes sobre o imóvel, as cotas de condomínio e a chamada fruição, valor cobrado pelo período em que o adquirente eventualmente usou a unidade. Esses abatimentos precisam estar previstos no contrato e demonstrados de forma transparente.

Os tribunais têm reduzido percentuais considerados abusivos, especialmente em contratos anteriores à lei ou quando a retenção inviabiliza a restituição. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou que a devolução deve ser proporcional e não pode servir de enriquecimento da incorporadora.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou que a devolução deve ser proporcional e não pode servir de enriquecimento da incorporadora.

Passos para recuperar os valores pagos

O adquirente que pretende reaver os valores deve organizar a documentação antes de qualquer negociação. Reunir o contrato, os comprovantes de pagamento, os boletos quitados e as comunicações trocadas com a construtora cria a base probatória do pedido.

Em seguida, convém formalizar o pedido de distrato por escrito, preferencialmente com protocolo ou aviso de recebimento, indicando o desejo de encerrar o contrato e solicitando o demonstrativo dos descontos pretendidos. Esse registro evita alegações posteriores de inércia ou de aceitação tácita de cláusulas desfavoráveis.

Se a proposta administrativa apresentar retenção superior aos limites legais ou impuser devolução em prazos excessivos, o caminho seguinte é a via judicial. A ação revisional pode questionar cláusulas abusivas, ajustar o percentual de retenção e fixar a correção dos valores desde cada desembolso. Calcular previamente o montante devido permite avaliar se o acordo oferecido é vantajoso ou se a discussão judicial trará resultado melhor.

O papel do patrimônio de afetação na proteção do comprador

O patrimônio de afetação é um mecanismo jurídico pelo qual os recursos de um empreendimento ficam separados do patrimônio geral da incorporadora. Criado para proteger os compradores em caso de falência ou má gestão financeira da empresa, esse regime impede que dívidas da construtora atinjam os valores destinados à obra específica.

Quando o empreendimento adota esse regime, o comprador que desiste enfrenta uma retenção maior, de até 50% do valor pago, em parte porque a lei reconhece que o projeto conta com garantias estruturais mais sólidas. A contrapartida é que, mesmo em situações de dificuldade financeira da incorporadora, os recursos da obra estão blindados de credores externos.

Para verificar se o imóvel está submetido ao patrimônio de afetação, o adquirente pode consultar o memorial de incorporação registrado no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde se localiza o empreendimento. Esse documento é público e acessível a qualquer interessado.

A existência do patrimônio de afetação não elimina a possibilidade de revisão judicial das cláusulas contratuais, mas influencia diretamente os percentuais de retenção aplicáveis e os prazos de devolução, exigindo atenção redobrada na análise do contrato antes de assinar qualquer acordo extrajudicial.

Distrato por culpa da construtora: direitos ampliados

Quando o rompimento do contrato decorre de conduta da própria incorporadora, o cenário jurídico muda substancialmente. O atraso na entrega das chaves além do prazo de tolerância contratual, a paralisação injustificada das obras, a entrega de unidade com vícios construtivos graves e a ausência de registro da incorporação são exemplos de situações que autorizam o comprador a pedir o distrato sem suportar qualquer retenção.

Nesses casos, a devolução deve ser integral, com correção monetária calculada desde cada parcela desembolsada, e pode incluir indenização por danos morais quando o adquirente demonstrar sofrimento concreto além do mero inadimplemento contratual. Os tribunais têm reconhecido essa indenização com frequência crescente, sobretudo quando o comprador organizou a vida em torno da entrega prometida.

A multa contratual prevista em favor do adquirente também pode ser exigida quando houver previsão expressa no contrato para o descumprimento por parte da construtora. Muitos contratos estabelecem essa penalidade de forma recíproca, o que assegura ao comprador a mesma proteção que a incorporadora reserva para si em caso de inadimplência do adquirente.

É fundamental que o comprador notifique formalmente a construtora antes de ajuizar a ação, documentando o inadimplemento e concedendo prazo razoável para regularização. Essa providência fortalece a posição processual do adquirente e demonstra a boa-fé exigida nas relações contratuais.

Cláusulas contratuais mais comuns e como identificar abusos

Contratos de compra de imóveis na planta costumam conter cláusulas que atribuem ao adquirente obrigações desproporcionais em comparação com os deveres da incorporadora. Identificar esses desequilíbrios antes de assinar ou de negociar o distrato reduz o risco de aceitar condições prejudiciais por desconhecimento.

Entre as cláusulas mais controvertidas está a que transfere ao comprador a totalidade da comissão de corretagem, mesmo quando o vendedor é preposto da própria construtora. Os tribunais têm reconhecido a abusividade dessa cobrança quando o adquirente não participou da escolha do corretor e a venda ocorreu diretamente no estande do empreendimento.

Outra cláusula frequentemente contestada é a que amplia o prazo de tolerância para entrega além de cento e oitenta dias, limite que se tornou parâmetro relevante na jurisprudência. Prazos de tolerância excessivos, previstos exclusivamente em benefício da construtora, têm sido revistos judicialmente como cláusulas que desequilibram a relação contratual.

A previsão de atualização unilateral do saldo devedor por índices que não refletem a variação do custo da construção também é alvo frequente de questionamentos. O adquirente que identifica indexadores artificialmente elevados pode pedir revisão contratual independentemente do pedido de distrato.

As informações deste artigo são de caráter informativo e não substituem consulta jurídica individualizada.