Ação de Despejo: Motivos, Procedimento e Prazos

A despejo/">ação de despejo é o instrumento jurídico que permite ao proprietário retomar o imóvel locado quando o inquilino descumpre obrigações contratuais ou legais previstas na Lei do Inquilinato.

O que é a ação de despejo e quando ela se aplica

A ação de despejo está prevista na Lei nº 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato, e representa o principal mecanismo legal para que o locador recupere a posse do imóvel alugado. Trata-se de procedimento judicial destinado a resolver conflitos entre proprietários e inquilinos quando não há acordo possível entre as partes envolvidas na relação locatícia.

Diferentemente do que muitos acreditam, o despejo não ocorre de forma imediata. Existe um procedimento legal rigoroso que deve ser respeitado, com prazos e garantias processuais para ambas as partes. O locador não pode simplesmente trocar a fechadura ou cortar serviços essenciais para forçar a saída do inquilino, pois essas condutas configuram exercício arbitrário das próprias razões, crime previsto no Código Penal brasileiro.

A legislação brasileira busca equilibrar o direito de propriedade do locador com a proteção do inquilino, que muitas vezes tem no imóvel alugado sua moradia ou estabelecimento comercial. Por isso, o processo de despejo segue regras específicas que variam conforme o motivo alegado para a retomada do imóvel.

Principais motivos para a ação de despejo

A falta de pagamento do aluguel e encargos é o motivo mais frequente nas ações de despejo ajuizadas no Brasil. Quando o inquilino deixa de pagar o aluguel, o condomínio ou o IPTU que lhe caiba, o locador pode ingressar com a ação. Nessa hipótese, o juiz pode conceder liminar para desocupação em 15 dias, desde que o locador preste caução equivalente a três meses de aluguel vigente.

O descumprimento de cláusulas contratuais também fundamenta o pedido de despejo. Situações como a sublocação não autorizada, a alteração da destinação do imóvel (usar para fins comerciais quando o contrato prevê uso residencial), a realização de obras sem consentimento do proprietário ou a violação reiterada de regras condominiais podem justificar a medida judicial.

O término do prazo contratual sem renovação constitui outro motivo legalmente aceito. Nos contratos com prazo determinado, findo o período estipulado, o locador pode pedir a desocupação. Já nos contratos por prazo indeterminado, a denúncia vazia (sem necessidade de justificativa) é permitida após 30 meses de vigência, conforme o artigo 46 da Lei nº 8.245/91.

Existe um procedimento legal rigoroso que deve ser respeitado, com prazos e garantias processuais para ambas as partes.

A necessidade de reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser realizadas com a permanência do inquilino, também autoriza o despejo. Da mesma forma, a extinção do contrato de trabalho vinculado a locação gera direito a retomada do bem.

Procedimento judicial e prazos legais

O processo de despejo inicia com a distribuição da petição inicial ao juízo competente, geralmente o foro do local do imóvel. O advogado do locador deve instruir o pedido com o contrato de locação, comprovantes de inadimplência (quando for o caso) e demais documentos pertinentes a fundamentação do pedido.

Após o recebimento da ação, o inquilino é citado para apresentar defesa no prazo de 15 dias úteis. No caso de despejo por falta de pagamento, existe a possibilidade de purgação da mora, ou seja, o inquilino pode pagar todos os aluguéis atrasados, acrescidos de juros, multa e honorários advocatícios, evitando assim o despejo. Essa purgação só pode ser utilizada uma vez a cada 24 meses.

A liminar de desocupação pode ser concedida em algumas situações específicas previstas no artigo 59 da Lei nº 8.245/91. Além do caso de falta de pagamento com caução, a liminar cabe quando o contrato não possui garantia locatícia, quando há necessidade de obras urgentes ou quando o fiador pede exoneração e o inquilino não apresenta nova garantia em 30 dias.

A sentença que decreta o despejo fixa prazo para desocupação voluntária, que varia de 15 a 30 dias conforme o caso concreto. Se o inquilino não desocupar voluntariamente dentro do prazo fixado, o oficial de justiça cumpre o mandado de despejo, podendo requisitar força policial se necessário para garantir o cumprimento da ordem judicial.

Defesas possíveis do inquilino na ação de despejo

O inquilino citado em ação de despejo possui diversas possibilidades de defesa processual. A contestação pode alegar, por exemplo, a ausência de notificação prévia quando exigida por lei, vícios no contrato de locação, a purgação da mora nos casos de inadimplência ou a retenção por benfeitorias necessárias realizadas no imóvel com autorização expressa ou tácita do locador.

Nos casos de despejo por denúncia vazia, o inquilino pode questionar se o prazo mínimo de 30 meses foi efetivamente cumprido. Se o contrato foi celebrado por prazo inferior, a denúncia vazia só será possível após a prorrogação por prazo indeterminado e mediante notificação com 30 dias de antecedência obrigatória.

A alegação de que o imóvel possui problemas estruturais não sanados pelo proprietário pode servir como defesa consistente, pois o locador tem obrigação legal de entregar o imóvel em condições adequadas de uso e habitabilidade. O inquilino também pode alegar a existência de acordo extrajudicial de parcelamento da dívida que esteja sendo cumprido regularmente conforme pactuado.

Em situações de locação comercial, o inquilino que atende aos requisitos do artigo 51 da Lei nº 8.245/91 pode ter direito a renovação compulsória do contrato, o que impede o despejo por denúncia vazia durante o período renovatório legitimamente constituído.

Despejo e a pandemia: precedentes importantes

A experiência da pandemia de Covid-19 trouxe discussões relevantes sobre a suspensão de despejos em períodos de calamidade pública. A Lei nº 14.010/2020 suspendeu liminares de despejo por falta de pagamento durante o período de emergência sanitária, criando precedentes que podem ser invocados em situações análogas futuras por inquilinos em dificuldades financeiras.

Esses precedentes reforçaram a ideia de que o direito a moradia, previsto no artigo 6º da Constituição Federal, deve ser ponderado com o direito de propriedade em situações excepcionais de crise generalizada. Os tribunais passaram a considerar com mais cuidado as circunstâncias socioeconômicas das partes ao analisar pedidos de despejo e concessão de liminares.

Atualmente, com a normalização da situação sanitária e econômica, as regras da Lei nº 8.245/91 voltaram a ser aplicadas integralmente. Porém, a jurisprudência formada durante esse período permanece como referência importante para situações em que se busca o equilíbrio entre os interesses do locador e a proteção do inquilino vulnerável.

As informações deste artigo são de caráter informativo e não substituem consulta jurídica individualizada.