Compra de imovel na planta: cuidados antes de assinar e direitos em caso de atraso

Comprar um imóvel na planta é uma das decisões financeiras mais relevantes da vida do consumidor, e também uma das que concentram mais riscos ocultos. Antes de assinar o contrato, é preciso examinar o registro da incorporação, compreender o prazo de tolerância para a entrega das chaves e conhecer as regras de devolução dos valores pagos caso o negócio não se concretize.

Documentos da incorporação que exigem conferência

O primeiro cuidado antecede qualquer proposta. Nenhuma unidade pode ser comercializada antes do registro do memorial de incorporação no cartório de registro de imóveis competente. Esse registro é a garantia legal de que o empreendimento existe juridicamente e de que a construtora tem título para vender frações do terreno e da futura edificação.

O comprador deve solicitar a matrícula atualizada do imóvel e verificar se consta a averbação da incorporação. Também convém examinar as certidões negativas da construtora e da incorporadora, incluindo débitos fiscais, ações judiciais e protestos. Uma empresa com passivo elevado ou disputas relevantes representa risco concreto de paralisação da obra.

Outro ponto sensível é o regime de patrimônio de afetação. Quando o empreendimento é afetado, o terreno, os recursos e a obra ficam apartados do restante do patrimônio da incorporadora. Em caso de falência, os compradores daquele empreendimento têm proteção reforçada, pois os bens afetados não se misturam com as demais dívidas da empresa.

Vale ainda confirmar se o empreendimento possui aprovação dos órgãos públicos competentes e alvará de construção válido. A ausência desses documentos indica que a obra pode sofrer embargos ou atrasos administrativos. Solicitar o cronograma físico e financeiro da obra ajuda o comprador a avaliar se o ritmo dos trabalhos é compatível com o prazo de entrega prometido.

Cláusulas contratuais que merecem atenção redobrada

O contrato de promessa de compra e venda concentra as regras que vão reger toda a relação até a entrega das chaves. A leitura atenta de cada cláusula é indispensável, porque muitos pontos decisivos aparecem em linguagem técnica ou em passagens de difícil visualização. O comprador não deve assinar sob pressão de prazos de campanha promocional.

Merecem destaque as cláusulas que tratam de reajuste das parcelas, índice de correção aplicável, incidência de juros e a forma de pagamento do saldo na entrega das chaves. Também é fundamental verificar como o contrato disciplina a comissão de corretagem, pois em muitos casos esse valor é cobrado à parte e não integra o preço anunciado da unidade.

Outro cuidado recai sobre as penalidades cruzadas. O comprador precisa comparar a multa prevista para o seu eventual inadimplemento com a penalidade imposta à construtora em caso de atraso. Quando há desproporção evidente em desfavor do comprador, essa cláusula pode ser revista, sobretudo à luz das normas de proteção contratual e do equilíbrio entre as partes.

Nenhuma unidade pode ser comercializada antes do registro do memorial de incorporação no cartório de registro de imóveis competente.

O prazo de tolerância e o significado do atraso

Os contratos de compra na planta costumam prever uma data de entrega e, logo em seguida, um prazo de tolerância. A legislação admite expressamente essa cláusula, que autoriza a prorrogação da entrega por até cento e oitenta dias corridos, contados da data originalmente prevista, sem que isso configure descumprimento por parte da construtora.

Esse período existe porque a construção civil está sujeita a fatores imprevisíveis, como condições climáticas e questões de fornecimento de insumos. Dentro dos cento e oitenta dias, o atraso é tolerado e não gera, em regra, direito a indenização. O comprador precisa ler o contrato e identificar com precisão a data a partir da qual esse prazo começa a correr.

O problema surge quando a construtora ultrapassa o prazo de tolerância. A partir do primeiro dia seguinte ao término desses cento e oitenta dias, a mora passa a ser da incorporadora, e o comprador adquire direitos que o contrato não pode suprimir. É nesse ponto que a análise prévia das cláusulas faz diferença real no orçamento do adquirente.

Penalidades pela demora e direitos do comprador

Ultrapassado o prazo de tolerância, o comprador tem duas alternativas previstas em lei, e a escolha cabe a ele. A primeira é resolver o contrato, ou seja, desfazer o negócio por culpa da construtora. Nessa hipótese, o comprador recebe de volta a integralidade dos valores pagos, devidamente corrigidos, além de multa contratual, em prazo máximo contado da resolução.

A segunda alternativa é manter o contrato e aguardar a entrega, cobrando indenização pelo período de atraso. A lei fixa uma indenização de um por cento do valor efetivamente pago à construtora para cada mês de atraso, com correção. Esse valor é devido de forma automática, independentemente de o comprador comprovar prejuízo específico decorrente da demora.

É importante recusar cláusulas que tentem limitar esses direitos. Alguns contratos preveem multas irrisórias em favor do comprador enquanto impõem penalidades severas contra ele em caso de inadimplência. Esse desequilíbrio pode ser questionado, pois a relação entre comprador e incorporadora é regida também pelas normas de proteção ao consumidor.

Devolução de valores na desistência do comprador

Situação distinta ocorre quando é o comprador quem decide desistir do negócio, sem que haja culpa da construtora. Nesse caso, aplica-se o chamado distrato, e a lei autoriza a retenção de parte dos valores já pagos a título de compensação pelas despesas administrativas e de comercialização do empreendimento.

A regra geral permite a retenção de até vinte e cinco por cento da quantia paga pelo comprador. Quando o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação, a retenção pode alcançar até cinquenta por cento. Além disso, valores como comissão de corretagem e impostos incidentes sobre o negócio podem ser descontados, conforme o que estiver ajustado no contrato.

Os prazos de devolução também variam. Sem patrimônio de afetação, a restituição do saldo deve ocorrer em até cento e oitenta dias da data do distrato. Havendo afetação, a devolução pode ser feita em até trinta dias após a expedição do habite-se, o que muitas vezes prolonga significativamente o tempo de espera do comprador.

Antes de assinar, o comprador deve simular o custo real de uma eventual desistência. Percentuais de retenção elevados, somados a prazos longos de devolução, tornam o distrato uma saída cara. Conhecer esses números com antecedência evita surpresas e permite negociar condições mais equilibradas ainda na fase anterior à assinatura.

As informações deste artigo são de caráter informativo e não substituem consulta jurídica individualizada.