ITBI na Compra de Imóvel: Base de Cálculo e Discussões Atuais

O comprador de um imóvel precisa recolher o ITBI antes de registrar a escritura em cartório, mas o valor cobrado pelas prefeituras nem sempre corresponde ao que a lei autoriza. Decisão do Superior Tribunal de Justiça fixou que a base de cálculo é o preço da transação, e não uma estimativa imposta unilateralmente pelo município.

O que é o ITBI e quando ele deve ser pago

O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis é um tributo de competência municipal, previsto no artigo 156, inciso II, da Constituição Federal. Ele incide sobre a transferência onerosa de imóveis, como ocorre na compra e venda, e o contribuinte é, em regra, o comprador.

O fato gerador do imposto se concretiza com o registro da transmissão no cartório de registro de imóveis, não com a assinatura do contrato ou da promessa de compra e venda. Essa distinção é relevante na prática: o pagamento do ITBI costuma ser exigido como condição para lavrar a escritura definitiva e efetivar o registro, etapa que conclui juridicamente a aquisição da propriedade.

As alíquotas variam conforme a legislação de cada cidade, situando-se na maioria dos municípios entre 2% e 3% sobre o valor do imóvel. Por isso, antes de fechar negócio, o comprador deve consultar a alíquota vigente no município onde o bem está localizado e calcular o impacto desse custo no orçamento total da aquisição.

A polêmica da base de cálculo

O principal foco de discussão envolve justamente o valor sobre o qual o imposto incide. Muitas prefeituras adotam um chamado valor venal de referência, calculado por critérios próprios, e cobram o ITBI sobre esse montante mesmo quando o preço efetivamente pago pelo imóvel foi inferior.

Em 2022, ao julgar o Tema 1.113 sob o rito dos recursos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça definiu que a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor do negócio declarado pelo contribuinte, presumido como de mercado. O tribunal afastou a vinculação automática ao valor venal usado para o IPTU e vedou que o município arbitre previamente um valor de referência de forma unilateral.

Pela orientação fixada, a declaração do contribuinte goza de presunção de boa-fé. Se a administração municipal discordar do valor informado, deve instaurar processo administrativo específico, com direito de defesa, conforme o artigo 148 do Código Tributário Nacional. A simples aplicação de uma tabela de referência não é suficiente para majorar a cobrança.

Na rotina dos cartórios e das secretarias municipais de finanças, contudo, ainda é comum a exigência do imposto sobre o valor de referência. Cabe ao comprador conferir a guia emitida e verificar se a base utilizada reflete o preço real da operação. Caso a guia traga valor superior ao efetivamente negociado, convém formalizar a impugnação antes do pagamento, evitando o desembolso indevido e a posterior necessidade de pleitear devolução perante a administração municipal.

O que fazer quando a cobrança parece excessiva

O primeiro passo é reunir a documentação que comprova o valor da transação, como o contrato de compra e venda, comprovantes de pagamento e a própria escritura. Esses elementos sustentam o preço declarado e servem de base para questionar eventual cobrança a maior.

Constatada divergência entre o valor pago e a base utilizada pela prefeitura, o contribuinte pode apresentar requerimento administrativo solicitando a revisão da guia. Persistindo a cobrança indevida, é possível discutir a questão judicialmente, inclusive para pleitear a restituição de valores recolhidos a maior nos cinco anos anteriores, prazo previsto no Código Tributário Nacional.

Por envolver análise de documentos e prazos específicos, a contestação ganha consistência quando precedida de avaliação técnica. Quem deseja entender melhor o impacto dos tributos na aquisição pode recorrer a um acompanhamento jurídico em direito tributário para mapear os riscos e as oportunidades de economia legítima.

As informações deste artigo são de caráter informativo e não substituem consulta jurídica individualizada.