Leiloeiro tem direito a comissão após remição, diz STJ

O STJ decidiu que o leiloeiro tem direito a receber a comissão quando o devedor paga a dívida depois do leilão realizado, mesmo antes de assinado o auto de arrematação, desde que o trabalho do profissional já tenha gerado resultado concreto.

Imagine a cena: um imóvel vai a leilão judicial para pagar uma dívida. O leiloeiro divulga o bem, atrai interessados, conduz o pregão e um arrematante oferece o lance vencedor, depositando o valor combinado. Poucos dias depois, antes que o documento formal do leilão seja assinado, os devedores aparecem, depositam em juízo o valor total da dívida e pedem para encerrar a execução, salvando o imóvel. Nesse cenário, o leiloeiro que fez todo o trabalho tem direito à comissão? A resposta do Superior Tribunal de Justiça foi sim.

A Terceira Turma do tribunal, em julgamento realizado em julho de 2026, enfrentou exatamente essa situação no Recurso Especial 2.198.525, sob relatoria do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva. A decisão interessa a muita gente, arrematantes que participam de leilões, devedores que tentam quitar a dívida no último momento e os próprios leiloeiros nomeados pela Justiça. Ela define quando o direito à remuneração já está consolidado e quando ainda pode ser afastado.

O caso concreto que chegou ao STJ

Um leiloeiro foi nomeado pelo juízo para conduzir a alienação judicial de um imóvel, com comissão fixada em 5% do valor do bem. Ele cumpriu sua função: preparou o leilão, buscou interessados e realizou o pregão. Um arrematante ofereceu lance, teve o lance aceito e depositou o preço correspondente. A arrematação, na prática, já havia acontecido.

Foi então que os executados, ou seja, os devedores que corriam o risco de perder o imóvel, depositaram judicialmente o valor da dívida antes da assinatura do auto de arrematação. Essa manobra, chamada de remição, permite ao devedor pagar o débito e recuperar o bem, encerrando a execução. O problema surgiu na conta final: quem paga a comissão do leiloeiro nesse caso?

O juiz de primeiro grau condicionou a remição ao pagamento da comissão. Em outras palavras, para recuperar o imóvel, os devedores teriam que arcar também com os 5% devidos ao profissional. O Tribunal de Justiça de São Paulo reformou essa decisão e afastou a exigência, com o argumento de que a comissão seria inexigível enquanto não houvesse auto de arrematação assinado. Como o auto nunca foi assinado, para o TJSP o leiloeiro não teria direito a nada.

Por que o STJ mudou o entendimento

O STJ reformou a decisão paulista e adotou raciocínio diferente. Para os ministros, a arrematação não depende exclusivamente da assinatura do auto para existir. Ela se aperfeiçoa em momento anterior, quando o lance é aceito e o arrematante deposita o preço. O auto de arrematação, previsto no artigo 903 do Código de Processo Civil, funciona como o registro formal de algo que já aconteceu, não como a condição que faz o negócio nascer.

A partir dessa premissa, o tribunal concluiu que o trabalho do leiloeiro já havia produzido resultado útil. Ele encontrou um comprador, conduziu o leilão e viabilizou o pagamento. Se o devedor depois quitou a dívida e recuperou o bem, isso não apaga o esforço já realizado nem o resultado concreto alcançado pelo profissional.

O julgamento também reconheceu a legitimidade do leiloeiro para recorrer. Embora ele não seja parte na execução, o artigo 996 do Código de Processo Civil admite que o terceiro prejudicado interponha recurso quando a decisão atinge diretamente seus interesses. Como a comissão afetava o patrimônio do leiloeiro, ele podia levar a discussão aos tribunais superiores.

Outro dispositivo central foi o parágrafo único do artigo 884 do Código de Processo Civil, que trata da remuneração do leiloeiro pelo resultado útil do seu trabalho. A lógica adotada foi simples: quem produz o resultado que a lei valoriza tem direito a ser pago por ele.

Condicionar a remuneração à perfeição documental posterior transferiria ao profissional um risco que não é dele.

Esse foi o coração do raciocínio. O leiloeiro não controla se o devedor vai ou não pagar a dívida de última hora, nem se o auto será assinado no dia seguinte ou semanas depois. Fazer o pagamento depender de um ato formal futuro, alheio à atuação do profissional, seria empurrar para ele um risco que a lei não lhe atribui.

O que muda na prática

Para quem participa de leilões judiciais como arrematante, a decisão reforça uma ideia importante: o momento em que o lance é aceito e o preço depositado tem peso jurídico real. A arrematação não é um rascunho que só vale depois da assinatura do auto. Ela já produz efeitos, e quem participa desse tipo de disputa precisa entender que ali existe um negócio jurídico se formando, com consequências concretas.

Para devedores que tentam quitar a dívida no último instante, o recado é direto. A remição continua sendo um direito valioso, capaz de salvar um imóvel penhorado, mas ela pode vir acompanhada de um custo adicional. Se o leilão já foi realizado e o lance já foi aceito quando o devedor decide pagar, a comissão do leiloeiro pode entrar na conta. Quem pensa em usar essa carta na manga precisa calcular esse valor antes, para não ser surpreendido.

Esse ponto se conecta diretamente com o funcionamento da execução de dívidas e da penhora de bens do devedor, terreno em que cada etapa gera efeitos e custos que precisam ser mapeados desde o início. Quem acompanha uma execução, do lado do credor ou do devedor, ganha ao entender onde exatamente cada obrigação se consolida.

Para leiloeiros e demais profissionais nomeados em alienações judiciais, a decisão traz segurança. O trabalho realizado passa a ter proteção mesmo quando o desfecho do processo muda de rumo por iniciativa das partes. Não é mais possível apagar a comissão apenas porque o auto não foi assinado, se o resultado útil já foi entregue.

A diferença entre arrematação e assinatura do auto

O ponto técnico mais delicado desse julgamento é a distinção entre dois momentos que muita gente confunde. A arrematação é o ato pelo qual alguém adquire o bem levado a leilão. Segundo o STJ, ela se completa com a aceitação do lance e o depósito do preço pelo arrematante. Já o auto de arrematação é o documento que formaliza e dá publicidade a esse ato.

A confusão entre os dois não é apenas acadêmica. Ela define quem paga o quê e a partir de quando. Se a arrematação só existisse com o auto assinado, qualquer mora/">atraso na assinatura poderia apagar direitos já adquiridos, inclusive a comissão do profissional que conduziu o leilão. O tribunal rejeitou essa leitura e colocou o foco no que efetivamente aconteceu, não na burocracia posterior.

Vale lembrar que esse tipo de disputa não envolve apenas o leiloeiro. Terceiros que se sentem prejudicados por decisões tomadas na execução também têm caminhos próprios para se defender. Quem, por exemplo, tem um bem penhorado sem sequer ser parte no processo pode recorrer aos embargos de terceiro, o instrumento para quem tem o bem constrito sem ser parte. A lógica de fundo é a mesma: proteger interesses legítimos de quem sofre efeitos de um processo do qual não participa diretamente.

Cuidados para quem entra em um leilão judicial

Quem pretende arrematar um imóvel em leilão judicial precisa ir além do preço atraente. É preciso analisar a origem da dívida, a situação do bem, a existência de outros interessados e o risco de a execução ser encerrada por pagamento antes da conclusão formal. A decisão do STJ mostra que esse tipo de processo tem várias camadas, e cada movimento das partes pode alterar o resultado.

Por isso, entender previamente os cuidados jurídicos envolvidos em leilões de imóveis faz diferença real no bolso. Uma coisa é enxergar a oportunidade, outra é conhecer os riscos de um processo que pode mudar de rumo a qualquer momento, seja pela remição do devedor, seja por questões ligadas à validade do próprio leilão.

Do lado de quem cobra, a decisão ajuda a organizar expectativas. O credor que conduz uma execução até o leilão sabe que aquele esforço gera custos, e que esses custos precisam ser previstos no planejamento da cobrança. Saber em que momento cada obrigação se consolida evita surpresas na hora de fazer as contas finais e de negociar um eventual pagamento de última hora com o devedor.

As informações deste artigo são de caráter informativo e não substituem consulta jurídica individualizada.