房地产经纪佣金：何时应当支付，由谁来支付

本页为葡萄牙语原文的译文，仅供参考，内容涉及巴西法律。如有出入，以葡萄牙语版本为准。 阅读葡萄牙语原文

房地产经纪佣金是对经纪人居间促成房屋买卖所付出劳动的报酬，但能否收取取决于交易是否真正完成，而且必须遵守透明、事先告知的明确规则。

居间（corretagem）的法律性质

居间合同规定于《民法典》第722条至第729条：一方（经纪人）依照所受指示，负责为另一方（委托人）争取一项或多项交易。在房地产市场上，经纪人是买卖双方之间的中介，帮助双方接洽并促成交易达成。

经纪人的报酬，通常称为经纪佣金或提成，只有在取得有效成果时才应支付，也就是房地产交易确实完成时。这是《民法典》第725条规定的一般规则。仅仅介绍房源或带人看房，本身并不产生获得佣金的权利。

在巴西市场上，买卖交易的经纪佣金通常为房价的5%至6%，租赁则相当于一个月的租金。这些比例由各州CRECI (地区房地产经纪人委员会) 的收费标准确定，仅作参考，当事人之间也可以另行协商。

由谁负责支付

经纪佣金的支付责任由聘请经纪人提供服务的一方承担。在大多数私人之间的买卖中，是卖方聘请经纪人协助出售自己的房产，因此由卖方负责支付佣金。不过，只要双方有明确约定，买方承担这笔费用也并无不可。

开发商销售期房（预售房）时，这个问题则有其特殊之处。Superior Tribunal de Justiça (巴西高等法院) 通过第938号重复性案件主题（Tema Repetitivo 938）确立了这样的见解：只要事先予以告知，将经纪佣金的支付义务转移给买方是有效的。透明是必要条件：在签订合同之前，必须向买方清楚说明佣金金额以及买方的支付责任。

仅仅介绍房源或带人看房，本身并不产生获得佣金的权利。

在买卖预约合同（compromisso de compra e venda）中，约定经纪佣金支付责任的条款必须以醒目、明确的方式书写，否则可能被认定为违反《消费者保护法典》的滥用条款。

无需支付经纪佣金的情形

在某些情况下，即使经纪人已经促成双方开始洽谈，也无权获得佣金。第一种情形是交易因当事人反悔而未能达成，除非合同中明确约定无论结果如何均应支付报酬。如果买方在签订正式合同之前放弃购买，原则上无需支付佣金。

另一种情形是，经纪人在交易完成前被解除委托，双方在没有该专业人士居间的情况下直接成交。此时，《民法典》第727条规定，如果交易是经纪人努力的结果，仍应支付佣金。这就是所谓的有效原因理论（teoria da causa eficiente）：如果是经纪人介绍了双方并使交易成为可能，那么即使他被排除在最后的洽谈之外，其佣金也是应得的。

此外，如果交易因开发商的过错而解除，例如房屋延迟交付导致解约（distrato），同样无需支付经纪佣金。在这类情况下，买方有权要求全额退还已支付的经纪佣金。

贷款购房中的经纪佣金

在涉及房产贷款的交易中，经纪佣金按房屋总价计算，而不是仅按首付款或定金计算。银行贷款不会改变佣金的计算基数，佣金针对的是经纪人所居间交易的全部价款。

经纪佣金通常在签订买卖合同或购房报价被接受时支付，甚至早于银行放款。如果贷款被拒绝、交易未能完成，佣金是否退还，将取决于对交易落空的原因由谁造成的分析，以及居间合同的条款。

如何避免经纪佣金方面的纠纷

为避免就经纪佣金发生诉讼，无论卖方还是买方，都应当以书面形式订立房地产居间合同，明确写明佣金比例、由谁承担支付、报酬请求权产生的条件以及合同有效期。没有书面合同并不妨碍经纪人收取佣金，但会使约定条件难以举证。

选择在CRECI登记注册的经纪人，对交易安全至关重要。未经登记的人员属于非法执业，可能给所有相关当事人带来法律问题。登记情况可直接在相应州的CRECI网站上核实。

常见问题

出售房产时，经纪佣金的标准比例是多少？

经纪佣金的标准比例因房产类型和所在地区而异。对于城市房产，CRECI的参考收费标准为交易金额的6%至8%，但实践中市场通常采用5%至6%的比例。对于农村房产，比例可高达10%。租赁方面，佣金一般相当于一个月的租金。这些数额仅供参考，经纪人与委托人之间可以自由协商。

房地产居间中的独家委托是如何运作的？

独家委托条款将房主在一定期限内与某一位经纪人或某一家中介公司绑定。在独家委托有效期内，只有受聘的专业人士可以居间出售该房产。如果房主在此期间自行出售，或通过其他经纪人出售，仍须向享有独家权的专业人士支付佣金。该条款应有确定且合理的期限，通常为90至180天，经双方协商可以续期。

已支付的经纪佣金可以要求退还吗？

在特定情形下，经纪佣金是可以退还的。如果交易因卖方或开发商的单方过错而解除（例如房屋存在隐蔽瑕疵、文件手续不合规或延迟交付），买方可以请求返还。此外，如果收取佣金时未事先向买方作出应有的告知，或者经纪人未在CRECI登记，也可以请求退还。不当得利返还之诉（ação de repetição de indébito）应当在三年的时效期间内提起，自不当付款之日起计算。

As informações deste artigo são de caráter informativo e não substituem consulta jurídica individualizada. Cada caso possui particularidades que exigem análise específica.