ITBI na compra de imovel: quem paga, quando incide e como contestar o valor

O imposto municipal cobrado na compra de um imóvel costuma vir mais alto do que deveria, porque muitas prefeituras calculam o tributo sobre um valor de referência próprio, e não sobre o preço real do negócio. Conhecer a base de cálculo correta, as hipóteses de isenção e o caminho para contestar avaliações infladas pode representar economia expressiva no momento de registrar a escritura.

O que é o ITBI e quando ele incide

O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, conhecido pela sigla ITBI, é um tributo de competência municipal. Ele incide sobre a transmissão onerosa, entre pessoas vivas, da propriedade de imóveis e dos direitos reais sobre eles, conforme o artigo 156 da Constituição Federal. A compra e venda é a hipótese mais comum, mas o imposto também alcança a cessão de direitos aquisitivos, a permuta e a dação em pagamento.

A obrigação de recolher o imposto nasce com a transmissão da propriedade. Na prática, o registro da escritura no cartório de imóveis depende da apresentação da guia quitada, o que torna o pagamento uma etapa inevitável da aquisição. A alíquota varia conforme a legislação de cada município, situando-se em geral entre 2% e 3% sobre a base de cálculo.

Quem arca com o imposto, na maioria dos negócios, é o comprador, embora as partes possam ajustar essa responsabilidade no contrato. Importa lembrar que o fato gerador do ITBI é a transmissão efetiva, registrada, e não a simples assinatura de um compromisso de compra e venda. A confusão entre esses dois momentos gera cobranças antecipadas que nem sempre são devidas.

A base de cálculo correta e o erro mais comum dos municípios

A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido, considerado em condições normais de mercado. O problema surge quando a prefeitura ignora o preço efetivamente pago e aplica um valor de referência fixado de forma unilateral, quase sempre superior ao da negociação. Essa prática infla artificialmente o tributo e foi expressamente rejeitada pelo Superior Tribunal de Justiça.

Ao julgar o Tema 1.113, sob o rito dos recursos repetitivos, o STJ firmou três pontos centrais. Primeiro, a base de cálculo do ITBI é o valor da transação declarado pelo contribuinte, que se presume condizente com o valor de mercado. Segundo, esse valor declarado só pode ser afastado pela administração mediante regular processo administrativo. Terceiro, o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com apoio em um valor de referência genérico.

Outro equívoco frequente é vincular o ITBI ao valor venal usado para o IPTU. São tributos distintos, com finalidades e metodologias próprias. O valor que serve de base ao IPTU não obriga o cálculo do ITBI, e tampouco o contrário. A tentativa de transportar automaticamente uma base para a outra também foi rechaçada pela jurisprudência, justamente por desconsiderar a realidade econômica de cada operação.

Na rotina dos cartórios e das secretarias de finanças, o contribuinte costuma receber uma guia já preenchida com um valor maior, sem explicação detalhada. Aceitar esse número sem conferência significa, em muitos casos, pagar imposto sobre uma riqueza que não existiu no negócio real. A leitura atenta da guia, comparando o valor de incidência com o preço da escritura, é o primeiro filtro contra a cobrança excessiva.

A presunção de boa-fé do valor declarado tem consequência prática direta. Cabe ao fisco, e não ao comprador, o ônus de demonstrar que o preço informado destoa do mercado. Sem essa demonstração formal, a exigência baseada apenas em tabela interna carece de fundamento.

A compra e venda é a hipótese mais comum, mas o imposto também alcança a cessão de direitos aquisitivos, a permuta e a dação em pagamento.

Hipóteses de isenção e não incidência

É preciso separar três figuras que costumam ser tratadas como sinônimos, mas não são. A imunidade decorre diretamente da Constituição e impede a própria criação do imposto naquela situação. A isenção é concedida por lei municipal e dispensa o pagamento em casos específicos. A não incidência ocorre quando o fato simplesmente não se enquadra na hipótese tributável.

A Constituição prevê imunidade do ITBI na transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica para integralização de capital social. O mesmo vale para os bens transmitidos em fusão, incorporação, cisão ou extinção de empresa. Há, porém, uma ressalva relevante: a imunidade não se aplica quando a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda, a locação de imóveis ou o arrendamento mercantil.

No plano municipal, muitas cidades preveem isenções para a aquisição do primeiro imóvel residencial dentro de programas habitacionais de interesse social, ou para operações enquadradas em determinados sistemas de financiamento popular. Como esses benefícios variam conforme a lei local, a verificação da legislação do município onde se situa o imóvel é indispensável antes de assumir que o imposto é devido na integralidade.

Há ainda situações de não incidência ligadas à natureza do ato. A transmissão por herança ou doação, por exemplo, não se sujeita ao ITBI, e sim ao imposto estadual sobre transmissão causa mortis e doação. Identificar corretamente a natureza jurídica do negócio evita o recolhimento de um tributo que sequer corresponde àquela operação.

Como questionar uma avaliação acima do preço real

Quando a prefeitura atribui ao imóvel um valor superior ao efetivamente pago, o contribuinte não está obrigado a aceitar a guia em silêncio. O caminho começa pela via administrativa. O artigo 148 do Código Tributário Nacional exige que, para revisar o valor declarado, a administração instaure procedimento próprio, assegurando contraditório e avaliação fundamentada, e não uma simples imposição de tabela.

A impugnação administrativa deve vir acompanhada de provas do preço real. O contrato de compra e venda, os comprovantes de pagamento, eventual laudo de avaliação e elementos de mercado comparáveis reforçam a tese de que o valor declarado reflete a realidade. Quanto mais consistente a documentação, maior a chance de a própria secretaria de finanças rever a cobrança sem necessidade de processo judicial.

Esgotada a via administrativa, ou diante de sua demora, abre-se a porta do Judiciário. O contribuinte que já pagou o imposto a maior pode ajuizar ação de repetição de indébito para reaver a diferença. Quem ainda não pagou pode buscar ação anulatória ou, conforme o caso, mandado de segurança para afastar a exigência baseada em valor de referência arbitrado.

O prazo merece atenção redobrada. A pretensão de restituição de tributo pago indevidamente sujeita-se à prescrição quinquenal, contada do recolhimento. Deixar a discussão para depois pode significar a perda do direito de recuperar valores. Por isso, identificar a cobrança excessiva logo na emissão da guia coloca o comprador em posição muito mais favorável.

Em operações de valor elevado, a diferença entre a base correta e a base inflada pelo município pode alcançar cifras consideráveis. Um acompanhamento técnico desde a fase de elaboração da escritura ajuda a fixar o valor adequado, a reunir a prova do preço e a evitar litígios futuros, preservando a segurança do negócio.

As informações deste artigo são de caráter informativo e não substituem consulta jurídica individualizada.