Adjudicação compulsória extrajudicial: como registrar o imóvel sem o vendedor

A adjudicação compulsória de imóvel deixou de depender necessariamente de processo judicial. Desde a Lei 14.382/2022, o comprador que quitou o preço e não consegue a escritura pode obter a propriedade diretamente no cartório de registro de imóveis, em um trâmite mais rápido conduzido pelo próprio oficial.

O que mudou com a Lei 14.382/2022

A Lei 14.382/2022 inseriu o artigo 216-B na Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973) e criou uma via extrajudicial para a adjudicação compulsória. Até então, quem havia comprado um imóvel por compromisso de compra e venda, pagado integralmente o valor combinado e se deparava com a recusa do vendedor em assinar a escritura definitiva só tinha um caminho: ajuizar uma ação de adjudicação compulsória e aguardar a tramitação judicial.

Com a nova regra, esse mesmo direito pode ser exercido perante o serviço de registro de imóveis da circunscrição onde o bem está localizado. O objetivo declarado da norma é desafogar o Judiciário e dar agilidade a situações em que não há, propriamente, litígio sobre o direito, apenas a inércia ou a resistência do promitente vendedor em formalizar a transferência já devida.

É importante registrar que a via extrajudicial não eliminou a judicial. O artigo 216-B foi expresso ao afirmar que a adjudicação no cartório ocorre sem prejuízo da via jurisdicional. O interessado pode optar pelo caminho administrativo quando os requisitos estiverem presentes, mas continua livre para recorrer ao juiz, sobretudo quando há controvérsia.

Quem pode pedir e quais os requisitos

Legitimado a requerer a adjudicação extrajudicial é o promitente comprador, seus cessionários ou sucessores, ou seja, quem ocupa a ponta compradora do negócio. O pedido precisa ser apresentado por advogado, exigência que confere segurança técnica ao procedimento e dialoga com a natureza jurídica da pretensão.

O primeiro requisito material é a existência de um compromisso irretratável de compra e venda, de cessão ou de promessa de cessão. A irretratabilidade significa que o vínculo não comporta arrependimento unilateral: o vendedor obrigou-se a transmitir a propriedade e não pode simplesmente desistir do negócio.

O segundo requisito é a quitação integral do preço ajustado. A adjudicação pressupõe que o comprador cumpriu a sua parte. Quem ainda deve parcelas não reúne, em regra, condições de exigir a outorga da escritura, porque a obrigação de transmitir a propriedade é a contrapartida do pagamento.

O terceiro elemento é a recusa ou inércia do vendedor em celebrar o título de transmissão da propriedade. Essa recusa precisa ser comprovada por meio de notificação extrajudicial, concedendo prazo de quinze dias para que o promitente vendedor compareça e assine a escritura. Decorrido o prazo sem a regularização, fica caracterizado o inadimplemento que autoriza o pedido.

Vale lembrar que o direito à adjudicação compulsória, segundo entendimento consolidado na Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça, não se condiciona ao registro prévio do compromisso de compra e venda. Esse precedente continua sendo referência relevante para compreender o alcance do instituto.

Com a nova regra, esse mesmo direito pode ser exercido perante o serviço de registro de imóveis da circunscrição onde o bem está localizado.

Passo a passo do procedimento no registro de imóveis

O trâmite começa com o protocolo de um requerimento, firmado por advogado, dirigido ao oficial do registro de imóveis competente. Nesse requerimento são narrados os fatos, indicada a base legal e juntados os documentos que comprovam o direito do comprador.

Recebido o pedido, o oficial autua o requerimento e procede ao exame da documentação, verificando se os pressupostos legais foram atendidos. Caso identifique pendências sanáveis, formula exigências para que o interessado as complemente, prática comum na rotina registral.

Constatada a regularidade, e não havendo impugnação que torne o caso litigioso, o oficial promove o registro da aquisição em nome do promitente comprador. A propriedade, então, transfere-se sem que tenha sido necessário ingressar com ação. O resultado prático é equivalente ao da sentença de adjudicação, com a vantagem de um percurso administrativo mais célere.

A notificação do promitente vendedor é uma etapa central. Ela pode ser realizada pelo próprio oficial do registro de imóveis ou pelo registro de títulos e documentos, assegurando que a parte contrária seja formalmente cientificada e tenha a oportunidade de cumprir voluntariamente a obrigação ou de se manifestar.

Documentos exigidos

A instrução do pedido reúne um conjunto de peças que demonstram, de forma objetiva, o direito invocado. Em linhas gerais, o requerente deve apresentar os seguintes elementos.

• O instrumento de promessa de compra e venda, de cessão ou de sucessão, conforme o caso, que comprova a relação jurídica de base.
• A prova do inadimplemento, caracterizada pela não celebração da escritura definitiva no prazo de quinze dias, acompanhada do comprovante da notificação extrajudicial dirigida ao promitente vendedor.
• A ata notarial lavrada por tabelião de notas, com a identificação do imóvel, a qualificação das partes e a descrição da situação fática, inclusive da quitação e da posse, quando pertinente.
• As certidões dos distribuidores forenses, destinadas a evidenciar a inexistência de litígio relevante sobre o imóvel.
• O comprovante de recolhimento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), tributo devido na transferência da propriedade.
• A procuração com poderes específicos, conferida ao advogado que conduz o requerimento.

A ata notarial merece destaque, porque funciona como retrato fiel dos fatos. O tabelião narra o que constatou, conferindo presunção de veracidade ao relato e reduzindo o espaço para questionamentos posteriores sobre a quitação e a recusa do vendedor.

O recolhimento do ITBI, por sua vez, é condição para o registro. Como o tributo incide sobre a transmissão onerosa de bens imóveis, o cartório não conclui a adjudicação sem a respectiva comprovação, observadas as regras do município competente.

Quando o caminho judicial ainda é necessário

A via extrajudicial foi pensada para os casos em que o direito é claro e a documentação é completa. Sempre que surge uma controvérsia de fundo, o procedimento administrativo encontra seus limites e a solução tende a migrar para o Judiciário.

O exemplo mais evidente é o da impugnação fundamentada do promitente vendedor. Se a parte contrária comparece e contesta a quitação, alega vício no contrato ou questiona a própria existência da obrigação, instaura-se um conflito que o oficial do registro não tem competência para julgar. Nessas hipóteses, a discussão precisa ser levada ao juiz, a quem cabe a apreciação da prova e o exame do mérito.

Também demandam a via judicial as situações que exigem dilação probatória, como a apuração de pagamentos controvertidos, a análise de cláusulas obscuras ou a verificação de fraude. O cartório opera com base em documentos prontos e em fatos incontroversos, não em instrução de provas.

Outro cenário relevante envolve a cadeia dominial irregular ou a presença de ônus e gravames que impeçam a transferência limpa da propriedade. Questões de inventário não encerrado, indisponibilidades, penhoras e disputas sobre a titularidade do imóvel costumam inviabilizar o trâmite administrativo, redirecionando o caso para a esfera judicial.

A escolha entre as duas vias, portanto, deve considerar o grau de resistência esperado e a robustez da documentação. Quando há quitação demonstrável, contrato irretratável e ausência de litígio, o cartório oferece o caminho mais rápido. Diante de qualquer sinal de conflito, a prudência recomenda avaliar desde logo a propositura da ação, evitando a frustração de um requerimento que será necessariamente rejeitado.

As informações deste artigo são de caráter informativo e não substituem consulta jurídica individualizada.