ITBI na integralização de capital e a imunidade

Transferir imóvel para uma sociedade em pagamento de quotas não gera ITBI, mas a imunidade do art. 156, § 2º, I, da Constituição tem limite preciso, e a parcela que excede o capital integralizado segue cobrada pelos Municípios.

O que a imunidade cobre, e em que momento

O texto constitucional afasta o ITBI de duas situações diferentes, reunidas no mesmo inciso. A primeira é a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. A segunda é a transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica. O dispositivo encerra com uma ressalva: a regra não vale, nesses casos, se a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil.

A expressão realização de capital descreve o ato pelo qual o sócio entrega o imóvel à sociedade para quitar as quotas ou as ações que subscreveu. Não é venda, não é doação e não é permuta. O bem sai do patrimônio da pessoa física e ingressa no da pessoa jurídica, e o sócio recebe, em troca, participação societária de valor equivalente. É essa equivalência que a Constituição protege.

Daí decorre uma consequência prática que costuma passar despercebida. A imunidade acompanha a operação societária, não o imóvel nem a pessoa do sócio. Transferido o bem à empresa por compra e venda, ainda que entre sócio e sociedade, o imposto incide normalmente. Conferido em aumento de capital devidamente deliberado e registrado, a regra de não incidência alcança a parcela destinada ao capital.

Também não basta a intenção declarada no instrumento. O ato precisa existir como realização de capital no plano societário, com subscrição, deliberação e registro na Junta Comercial. Operação que a escrituração desmente, ou que nunca chega ao registro, tende a ser requalificada pela fiscalização municipal como transmissão onerosa comum.

O excedente sobre o capital social: o que ficou decidido

O litígio mais frequente nasce quando o imóvel vale mais do que o capital que se pretende integralizar. Um exemplo torna a questão concreta: o sócio subscreve quotas de duzentos mil reais e confere um imóvel avaliado em um milhão. A diferença de oitocentos mil é lançada, em regra, como reserva de capital ou como ágio na subscrição das quotas.

O Supremo Tribunal Federal apreciou exatamente esse recorte em repercussão geral, no Tema 796 (STF RE 796.376/SC). A tese firmada é direta: a imunidade prevista no inciso I do § 2º do art. 156 da Constituição não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado. O excedente fica sujeito ao imposto municipal.

O enunciado tem alcance exato, e é lido com frequência além dele. A tese resolve uma única pergunta: o que supera o capital integralizado não é imune. Ela não declara incondicionada a imunidade da realização de capital, não afasta a ressalva final do dispositivo constitucional e não define o método de apuração do valor do imóvel para esse confronto.

Saber se a ressalva da atividade preponderante alcança também a realização de capital, ou somente as operações de fusão, incorporação, cisão e extinção, é questão que o enunciado não enfrentou. O ponto permanece controvertido, com soluções divergentes na jurisprudência local, e nenhuma leitura ampliativa daquela tese o resolve.

A imunidade protege a conversão do imóvel em capital social, não a transferência do patrimônio inteiro para dentro da empresa.

Para quem planeja a operação, a consequência é operacional antes de ser teórica. Capital social declarado em valor muito inferior ao do imóvel cria, no mesmo ato, uma base tributável que o Município identifica com facilidade na análise do contrato registrado.

Desincorporação: quando o imóvel retorna ao sócio

O Código Tributário Nacional cuida do caminho de volta. O art. 36, parágrafo único, afasta o imposto na transmissão, aos mesmos alienantes, dos bens e direitos adquiridos na forma do inciso I do mesmo artigo, em decorrência da desincorporação do patrimônio da pessoa jurídica a que foram conferidos.

A leitura do dispositivo revela três exigências cumulativas. O bem precisa ter ingressado por integralização de capital; o retorno precisa decorrer de desincorporação; e o destinatário precisa ser o mesmo sócio que conferiu o imóvel. Falhando qualquer delas, a não incidência deixa de amparar a saída do bem.

É o que ocorre na redução de capital em que o imóvel conferido por um sócio é entregue a outro, ou na dissolução cuja partilha destina a terceiro o bem originalmente integralizado. Nessas hipóteses o Município tende a lançar o ITBI, com fundamento no próprio texto do Código.

Estruturas de holding familiar tropeçam nesse detalhe anos depois da constituição, quando a partilha entre herdeiros redistribui bens que entraram por sócios distintos. O registro de qual sócio conferiu cada imóvel, feito no momento da integralização, é o que sustenta a não incidência no retorno.

O teste da atividade preponderante

A ressalva constitucional ganha contorno numérico no art. 37 do Código Tributário Nacional. Considera-se caracterizada a atividade preponderante quando mais de cinquenta por cento da receita operacional da pessoa jurídica adquirente, nos dois anos anteriores e nos dois anos subsequentes à aquisição, decorrer de venda ou locação de propriedade imobiliária, ou de cessão de direitos relativos à sua aquisição.

Empresa que inicia atividades depois da aquisição, ou menos de dois anos antes dela, submete-se a critério próprio: apura-se a preponderância pelos três primeiros anos seguintes à data da aquisição. A regra alcança justamente a sociedade constituída para receber o patrimônio, hipótese corrente no planejamento sucessório.

Verificada a preponderância, o imposto torna-se devido nos termos da lei vigente à data da aquisição e sobre o valor do bem naquela data. O efeito merece nota: a exigência olha para trás, e não para o momento em que a apuração se encerra. O § 4º do mesmo artigo afasta a aplicação da regra quando a transmissão se dá em conjunto com a totalidade do patrimônio do alienante.

Na prática, a sociedade imobiliária pode receber o imóvel sem pagamento imediato e ver o crédito constituído depois, ao fim do período de apuração. Quem monta a estrutura precisa sustentar a composição da receita durante todo esse intervalo, e não apenas no exercício da integralização.

O que o Município pode exigir, e o que não pode

O reconhecimento da imunidade não é automático na rotina administrativa. O Município pode instituir procedimento de declaração prévia e pedir os documentos que demonstram a natureza da operação, entre eles:

• contrato social ou alteração contratual registrada na Junta Comercial, com a cláusula de integralização;
• matrícula atualizada do imóvel e descrição precisa do bem conferido;
• demonstração do valor atribuído ao imóvel e do valor das quotas subscritas;
• escrituração que evidencie a destinação do excedente, quando houver;
• elementos de receita operacional para o teste do art. 37, nos prazos previstos.

Pode também lançar o imposto sobre a parcela excedente, acompanhar o período de apuração da preponderância e constituir o crédito depois, dentro do prazo legal. A base de cálculo segue a regra geral do art. 38 do Código Tributário Nacional, que a fixa no valor venal dos bens ou direitos transmitidos.

O que não se admite é a recusa da imunidade quanto à parcela efetivamente convertida em capital. Tampouco se admite exigência construída apenas sobre valor de referência da própria administração, sem avaliação individualizada do imóvel e sem oportunidade de defesa. A divergência entre valor declarado e valor arbitrado é terreno de discussão própria, e a glosa genérica não substitui o lançamento fundamentado.

Três cuidados reduzem o risco de litígio: dimensionar o capital social em valor compatível com o imóvel conferido, documentar a avaliação adotada e registrar, no instrumento societário, a identidade do sócio conferente de cada bem. Controle interno simples, feito no ato, poupa anos de discussão com o fisco municipal.

As informações deste artigo são de caráter informativo e não substituem consulta jurídica individualizada.