Comprar imóvel na planta: riscos e cuidados com o contrato

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A compra de imóvel na planta exige atenção ao registro do memorial de incorporação, ao prazo de tolerância de cento e oitenta dias para a entrega e aos limites de retenção em caso de distrato, fatores que definem a segurança jurídica do comprador.

Memorial de incorporação e o registro do empreendimento

Antes de comercializar unidades de um edifício ainda não construído, a construtora precisa registrar o memorial de incorporação no Cartório de Registro de Imóveis competente. Esse documento, exigido pela Lei nº 4.591/1964, reúne o projeto aprovado, a discriminação das frações ideais, a memória de cálculo das áreas e a certidão de ônus do terreno.

O registro funciona como uma fotografia jurídica do empreendimento. Sem o memorial averbado, a venda das unidades é irregular e o adquirente fica exposto a um risco patrimonial relevante, já que não há garantia formal de que o projeto foi licenciado nem de que o terreno está livre de gravames.

Verificar o número de registro da incorporação é, portanto, a primeira diligência de qualquer interessado. A matrícula do imóvel revela se existe patrimônio de afetação, mecanismo que separa o empreendimento do restante do patrimônio da construtora e protege o comprador diante de eventual insolvência da empresa.

O prazo de tolerância de cento e oitenta dias e o atraso na entrega

A Lei nº 13.786/2018, que alterou a legislação das incorporações, consolidou a chamada cláusula de tolerância. Por ela, admite-se atraso de até cento e oitenta dias na entrega da obra, contados da data prevista no contrato, sem que isso configure inadimplemento da construtora nem gere penalidade.

O ponto sensível está no que ocorre depois desse intervalo. Ultrapassados os cento e oitenta dias, o atraso passa a ser injustificado e abre ao comprador duas alternativas: resolver o contrato com devolução integral dos valores pagos, acrescidos de correção, ou manter a aquisição e exigir indenização pelo período de mora.

A jurisprudência dos tribunais superiores reconhece que a cláusula de tolerância é válida desde que expressa e razoável, mas repele sua aplicação quando o prazo serve para encobrir desorganização da incorporadora. O atraso prolongado pode ainda render lucros cessantes, calculados sobre o valor locatício estimado da unidade.

A leitura atenta da matrícula e do contrato preliminar evita surpresas que costumam aparecer apenas na entrega das chaves.

Documentar formalmente cada cobrança e cada promessa publicitária reforça a posição do adquirente em uma eventual discussão judicial sobre o atraso.

Distrato e os limites de retenção de valores

Quando o comprador desiste do negócio por iniciativa própria, aplica-se o regime de distrato previsto na Lei nº 13.786/2018. A norma autoriza a retenção de parte dos valores pagos a título de cláusula penal, mas fixa tetos que impedem a perda quase total das quantias, prática comum antes da lei.

Nos empreendimentos sem patrimônio de afetação, a retenção máxima é de vinte e cinco por cento do montante pago. Naqueles submetidos a patrimônio de afetação, o limite sobe para cinquenta por cento, percentual que reflete o maior comprometimento dos recursos com a obra específica.

Além da cláusula penal, a construtora pode descontar valores referentes à comissão de corretagem, a tributos incidentes sobre o imóvel e a despesas condominiais já vencidas. A devolução do saldo deve respeitar prazos legais, sob pena de incidência de juros e correção em favor do consumidor.

Conferência da construtora, das taxas e das cláusulas

Antes de assinar, convém investigar a reputação e a saúde financeira da incorporadora, consultando certidões de processos judiciais, protestos e o histórico de entregas anteriores. Empreendimentos de empresas com obras paralisadas exigem cautela redobrada e análise de garantias adicionais.

A planilha de pagamento merece exame minucioso. Taxas de evolução de obra, juros embutidos nas parcelas, índices de reajuste e a chamada taxa de interveniência em caso de financiamento bancário podem elevar significativamente o custo final, muitas vezes sem destaque no material de venda.

As cláusulas contratuais que tratam de prazo, multa, foro de eleição e condições de transferência da unidade devem ser lidas integralmente. Disposições que transferem ao comprador encargos próprios da construtora ou que afastam a responsabilidade por vícios construtivos tendem a ser consideradas abusivas à luz do Código de Defesa do Consumidor.