Despejo: hipoteses, procedimento e direitos do inquilino e do proprietario

O despejo é a via judicial pela qual o locador retoma o imóvel alugado quando o contrato é rompido por falta de pagamento, término do prazo ou descumprimento de cláusulas. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) define as hipóteses cabíveis, o rito da ação, a possibilidade de o inquilino quitar a dívida e evitar a saída, além dos prazos de desocupação que protegem ambas as partes.

Quando o despejo é cabível

A locação de imóvel urbano só se desfaz nas situações previstas em lei. O artigo 9º da Lei 8.245/1991 lista as causas de rescisão do contrato: o acordo entre as partes, a prática de infração legal ou contratual, a falta de pagamento do aluguel e dos encargos, e a necessidade de reparações urgentes determinadas pelo poder público que não possam ser executadas com o inquilino no imóvel.

Na prática, três cenários concentram a maioria das ações. O primeiro é a inadimplência, quando o locatário deixa de pagar aluguel, condomínio, IPTU ou outros encargos contratualmente atribuídos a ele. O segundo é o fim do contrato por prazo determinado, que abre a chamada denúncia vazia. O terceiro é o descumprimento de cláusulas, como sublocação proibida, uso diverso do pactuado ou alterações estruturais sem autorização.

Cada hipótese segue uma lógica própria. A falta de pagamento admite que o devedor quite o débito e permaneça no imóvel. Já o término do prazo contratual, em regra, não comporta essa correção: cumprida a formalidade legal, a desocupação se impõe. Identificar corretamente o fundamento é o primeiro passo para conduzir a ação com segurança.

Despejo por falta de pagamento e a purgação da mora

O despejo por falta de pagamento é o mais comum. Configurada a inadimplência, o locador pode ajuizar a ação cumulada com a cobrança dos valores em atraso. A lei, contudo, oferece ao inquilino uma chance de regularizar a situação: a purgação da mora, também chamada de emenda da mora.

Pelo artigo 62, inciso II, da Lei do Inquilinato, o locatário citado tem prazo de quinze dias para depositar o montante devido e evitar a rescisão. Esse valor abrange os aluguéis vencidos, as multas, os juros, as custas processuais e os honorários advocatícios fixados pelo juiz. Quitada a integralidade, o contrato é preservado e a ação perde seu objeto.

Há um limite importante. O parágrafo único do artigo 62 impede a emenda da mora quando o inquilino já tiver usado esse benefício nos vinte e quatro meses anteriores. A regra evita que a faculdade vire instrumento de inadimplência recorrente, em que o devedor atrasa sistematicamente e só paga quando acionado.

O depósito precisa ser completo. Pagamento parcial ou fora do prazo não impede o prosseguimento do despejo. Por isso, ao receber a citação, o locatário deve calcular com rigor o valor atualizado e providenciar a quitação dentro da janela legal, sob pena de perder o imóvel e ainda responder pela dívida.

Para o locador, a vantagem é a celeridade: a mesma ação resolve a desocupação e a recuperação do crédito, com a cobrança já liquidada nos autos.

O rito da ação de despejo e a concessão de liminar

A ação de despejo tramita pelo procedimento comum, mas a Lei 8.245/1991 prevê hipóteses em que o juiz pode determinar a desocupação liminar, antes mesmo da sentença, mediante caução equivalente a três meses de aluguel.

O artigo 59, parágrafo primeiro, autoriza essa liminar em situações específicas, como o descumprimento de acordo de desocupação, o término do prazo da locação para temporada, a morte do locatário sem sucessor com direito de permanência, e a permanência do sublocatário após o fim da locação principal. Também alcança a falta de pagamento quando o contrato não conta com garantia locatícia.

Concedida a liminar, o inquilino dispõe de quinze dias para desocupar voluntariamente. Esse mecanismo confere agilidade ao locador em casos de maior gravidade, sem suprimir o contraditório, que prossegue ao longo do processo.

Fora dessas hipóteses, o despejo segue o rito padrão: citação, defesa, eventual produção de provas e sentença. Julgada procedente a ação, o juiz fixa o prazo para a saída e, se necessário, expede mandado de desocupação a ser cumprido por oficial de justiça, com possível uso de força policial em caso de resistência.

A correta instrução do pedido faz diferença no resultado. Contrato escrito, comprovantes de notificação e demonstrativo de débito atualizado reduzem o risco de extinção do processo por falha formal e aceleram a retomada do bem.

Prazos de desocupação e os direitos de cada parte

Os prazos variam conforme o fundamento. No despejo decorrente do simples término do contrato escrito com prazo igual ou superior a trinta meses, a chamada denúncia vazia permite ao locador retomar o imóvel sem justificar o motivo, bastando notificar o inquilino com a antecedência legal de trinta dias após o fim do prazo.

Quando o contrato tem prazo inferior a trinta meses ou é verbal, a locação se prorroga automaticamente por tempo indeterminado. Nesse cenário, a retomada só é possível nas hipóteses do artigo 47, como uso próprio, reformas autorizadas pelo poder público ou inadimplência. A desocupação não pode ser exigida de forma imotivada antes do tempo previsto em lei.

Após a sentença de procedência, a regra geral concede ao inquilino prazo para deixar o imóvel voluntariamente. Não cumprido o prazo, executa-se o mandado de despejo. Em determinadas situações de maior urgência, o legislador reduziu esse intervalo, sempre buscando equilíbrio entre o direito de propriedade do locador e a proteção da moradia do locatário.

Os direitos das partes não se esgotam na saída do imóvel. O locador pode pleitear aluguéis e encargos vencidos, multa contratual e indenização por eventuais danos no bem. O inquilino, por sua vez, tem direito à restituição da caução ou do depósito de garantia, descontados débitos legítimos, e à indenização por benfeitorias necessárias, quando cabível.

Em qualquer hipótese, o cumprimento das formalidades de notificação e a observância dos prazos legais são determinantes. A retomada conduzida sem respeito ao rito gera nulidades, atrasa a solução e expõe o locador a responsabilização. O caminho seguro passa pela análise prévia do contrato, do tipo de garantia e do fundamento que melhor se ajusta ao caso concreto.

As informações deste artigo são de caráter informativo e não substituem consulta jurídica individualizada.