Tombamento de imóvel particular: obrigações do proprietário e direito de preferência do Estado

O tombamento protege o valor histórico, artístico ou cultural de um imóvel, mas impõe ao dono uma série de deveres de conservação sem garantir, por si só, qualquer indenização. Saber até onde vão essas obrigações, quando o poder público assume a despesa das obras e como contestar o ato é o que separa o proprietário que perde dinheiro daquele que preserva o patrimônio e o próprio bolso.

O que é o tombamento e qual norma o disciplina

Tombar significa reconhecer, por ato administrativo, que um bem possui valor cultural que justifica sua preservação. A partir da inscrição do imóvel em um dos Livros do Tombo, ele passa a integrar o patrimônio protegido e fica sujeito a um regime jurídico próprio, mais rígido do que o de um imóvel comum.

A norma central continua sendo o Decreto-Lei nº 25, de 1937, recepcionado pela Constituição. O artigo 216 da Constituição Federal lista o tombamento entre os instrumentos de proteção do patrimônio cultural brasileiro, ao lado dos inventários, do registro e da desapropriação. União, Estados e Municípios têm competência para tombar, o que explica por que um mesmo imóvel pode ser objeto de proteção federal, estadual ou municipal.

O tombamento pode ser voluntário, quando o próprio dono pede ou concorda, ou compulsório, quando o poder público o impõe contra a vontade do proprietário. Também se divide em provisório, durante a tramitação do processo, e definitivo, após a inscrição no Livro do Tombo. Em ambos os casos as restrições já produzem efeitos, ponto que costuma surpreender quem recebe a notificação.

Deveres do proprietário do bem tombado

O efeito mais sensível do tombamento é a limitação ao direito de propriedade. O dono continua sendo dono, pode usar, alugar e até vender o imóvel, mas perde a liberdade de modificá-lo livremente. O artigo 17 do Decreto-Lei nº 25/1937 proíbe destruir, demolir ou mutilar o bem tombado, e também impede repará-lo, restaurá-lo ou pintá-lo sem autorização prévia do órgão de proteção, sob pena de multa.

O proprietário tem ainda o dever positivo de conservar o imóvel. Não basta deixar de degradar: é preciso manter a edificação em condições de preservação, evitando que o abandono produza o mesmo resultado que uma demolição. Reformas, trocas de esquadrias, alterações de fachada e até a cor da pintura externa passam a depender de aprovação técnica do órgão competente.

As restrições alcançam também a vizinhança. A lei proíbe que se construa, na área próxima ao bem tombado, edificação que prejudique sua visibilidade, e veda a colocação de cartazes ou anúncios que comprometam a ambiência protegida. Por isso, vizinhos de imóveis tombados precisam observar regras urbanísticas adicionais, ainda que seus próprios prédios não sejam protegidos.

Outro dever frequentemente ignorado é o de comunicar. Se o proprietário pretende alienar o bem, transferi-lo ou mesmo deslocar objetos tombados, deve dar ciência ao órgão de proteção. O descumprimento desses deveres expõe o dono a multas, à obrigação de refazer obras irregulares e, em casos graves, à responsabilização por dano ao patrimônio cultural.

Vale registrar que o tombamento recai sobre o bem, e não sobre a pessoa. Quem compra um imóvel já tombado assume todas essas obrigações, motivo pelo qual a verificação da existência de tombamento deve integrar qualquer diligência de aquisição de imóveis antigos ou de valor arquitetônico.

União, Estados e Municípios têm competência para tombar, o que explica por que um mesmo imóvel pode ser objeto de proteção federal, estadual ou municipal.

Quando o Estado deve custear a conservação

A regra geral é que as despesas de conservação correm por conta do proprietário, como decorrência natural do dever de manter o bem. Esse ponto gera revolta legítima: muitos donos não dispõem de recursos para arcar com obras de restauro, especialmente em imóveis grandes e antigos.

O Decreto-Lei nº 25/1937 oferece uma válvula de escape relevante. Pelo seu artigo 19, o proprietário que não tiver meios para realizar as obras de conservação e reparação necessárias deve comunicar formalmente a impossibilidade ao órgão de proteção. A partir dessa comunicação, nasce um dever para a Administração.

Recebida a notificação, o órgão público tem prazo para decidir entre duas alternativas: mandar executar as obras às suas próprias custas ou cancelar o tombamento, liberando o bem das restrições. O que a lei não admite é a inércia. O poder público não pode exigir conservação, recusar-se a custeá-la e, ao mesmo tempo, manter o imóvel preso ao regime protetivo sem qualquer providência.

Na prática, esse mecanismo é uma ferramenta de negociação importante para o proprietário sem recursos. A comunicação formal documenta a impossibilidade econômica, transfere o ônus da decisão para a Administração e cria base para futura cobrança judicial caso o órgão simplesmente ignore o pedido. Por isso, a notificação deve ser feita por escrito, com prova de recebimento e descrição técnica das obras necessárias.

Indenização, direito de preferência e o que mudou

A dúvida mais comum é se o tombamento gera direito a indenização. A resposta, na maioria dos casos, é negativa. O tombamento é tratado como uma limitação administrativa de caráter geral, que apenas condiciona o uso da propriedade à sua função social e cultural. Como não retira a propriedade nem o uso econômico do bem, não enseja, por si só, dever de indenizar.

A indenização passa a ser cabível em situação diferente: quando a restrição é tão severa que esvazia por completo o conteúdo econômico do imóvel, impedindo qualquer aproveitamento útil. Nesse cenário, a jurisprudência reconhece a chamada desapropriação indireta, em que o Estado, sem editar decreto formal de desapropriação, na prática toma para si o valor do bem. Comprovado o esvaziamento e o dano específico, abre-se o caminho para a reparação.

O ponto que mais confunde proprietários e até profissionais é o direito de preferência. O Decreto-Lei nº 25/1937 previa que, ao vender um bem tombado, o dono deveria oferecê-lo primeiro à União, ao Estado e ao Município, que teriam prioridade na aquisição pelo mesmo preço. Esse direito de preferência foi expressamente revogado pelo Código de Processo Civil de 2015 (Lei nº 13.105/2015).

A consequência é direta: hoje o proprietário de imóvel tombado pode vendê-lo a quem quiser, pelo valor que ajustar, sem precisar oferecê-lo antes ao poder público. Permanece apenas o dever de comunicar a transferência ao órgão de proteção, para fins de controle, mas sem qualquer prioridade de compra estatal. Confiar em modelos antigos de contrato, que ainda mencionam essa preferência, é um erro técnico que pode atrasar negócios.

Como recorrer do ato de tombamento

O tombamento compulsório não é um ato de surpresa absoluta. O proprietário é notificado e tem prazo para se manifestar antes da inscrição definitiva. No procedimento do Decreto-Lei nº 25/1937, o dono dispõe de quinze dias para concordar com o tombamento ou apresentar impugnação, oferecendo razões e provas contra a proteção pretendida.

A impugnação é julgada no âmbito administrativo, normalmente por um conselho técnico do órgão de proteção. É nessa fase que se discutem a real existência do valor cultural, eventuais vícios de competência e a proporcionalidade das restrições impostas. Uma defesa bem instruída, com laudos e pareceres, pode evitar o tombamento ou ao menos delimitar com precisão o que será protegido.

Esgotada a via administrativa, ou diante de ilegalidade evidente, abre-se o controle judicial. A ação anulatória é o instrumento adequado para discutir o mérito do ato, alegando ausência de valor cultural, desvio de finalidade ou inobservância do devido processo. Quando há direito líquido e certo violado por ilegalidade ou abuso de poder, o mandado de segurança oferece via mais célere, com a possibilidade de medida liminar para suspender efeitos imediatos.

Os prazos merecem atenção redobrada. O mandado de segurança tem prazo decadencial curto, contado da ciência do ato, e a perda desse prazo não impede a ação anulatória, mas reduz as opções estratégicas. Por isso, ao receber qualquer notificação de tombamento, o proprietário deve buscar orientação técnica de imediato, em vez de aguardar a inscrição definitiva para reagir.

As informações deste artigo são de caráter informativo e não substituem consulta jurídica individualizada.